IPO前分掉1.6亿元近四成募资来买房新城市真缺钱？

近日，已经IPO成功过会的深圳市新城市规划建筑设计股份有限公司(以下简称：新城市)正在为登陆A股市场做最后的准备，小编在阅读该公司招股说明书时了解到，新城市募集的4.3亿元资金中超过一半将用于购买房产和补充流动资金，此外，2016年和2017年该公司进行了两次大比例分红，合计分红1.61亿元，在不缺钱的情况下，新城市为何又要募集大量资金购买房产?

一半募集资金购买房产 IPO 前大比例分红，招股说明书显示，新城市计划募资4.34亿元，用于设计平台建设、创新发展研究中心建设、信息系统建设项目和补充流动资金。

新城市在招股说明书中解释了募集资金运用的合理性，但小编注意到该公司的募集资金有很大一部分用于购置房产。

比如：在设计平台建设项目中，新城市计划将现有分公司改扩建为设计平台，并新建东北分公司、山东分公司等10家分公司作为设计平台。各设计平台建设周期为一年，在三年内分批建设，合计配备人员462人，购置办公楼1580平方米，租赁办公楼2640平方米。而北京、上海、西安、重庆和武汉需要购置办公楼，合计就需要投资7660万元，占该项目总投资的55.4%。

另外，在项目创新发展研究中心网络建设项目中，新城市又计划购置办公楼，称办公楼购置费主要用于北京、上海两地的创研中心办公场所购置，按照单位面积购置价格8.00万元计算，北京、上海房屋购置费分别为5600万元和2800万元，合计8400万元。这又占去该项目投资额的62.63%。

两项用于购置房产的资金合计占到整个募集资金的36.9%，也就是说，在此次募集的资金中，超过三成的资金将用于买房产，再加上该公司计划使用6000万元募资来补充流动资金，这意味着超过一半的资金将用于买楼和补充流动资金。

而在招股说明书中，新城市表示，公司属于技术与智力密集型服务行业，以轻资产运营为主。公司的自我定位与其资金的使用情况明显不符。另外，从新城市过去几年的分红情况来看，该公司好像并不缺钱。2016年和2017年新城市两度大比分红，累计分红1.61亿元，这些金额足以覆盖公司购置房产所需得全部资金。

在公司不缺钱的情况下还要募集资金买楼，新城市这是唱着哪出戏?

采购支出与现金流出不匹配 差距高达3000万元。

根据招股书显示，新城市在2016年采购的外协成本、图文制作支出等，合计5391万元，而与此同时，该公司现金流量表中的“购买商品、接受劳务支付的现金”科目2016年支出金额却高达8096.65万元，两项金额相差巨大，对此新城市在招股书中并未作出合理性解释。

另外，该公司2015年的采购数据，也同样存在采购现金支出远超过同期对外采购金额。这些资金流向何处，该公司在招股说明书中没有给出明确解释。

销售费用高于同行 业务招待费超过办公费用。

招股说明书显示，新城市是一家规划设计综合服务提供商，主要为政府部门、开发商、城乡社区等提供城乡规划、工程设计、工程咨询等服务。过去几年，该公司业绩增长明显。2015-2017年的报告期内，新城市实现的营业收入分别为2.19亿元、2.80亿元、3.68亿元;对应各期净利润分别为6409.86万元、4816.80万元和7221.73万元;扣非后归母净利润分别为2466.73万元、4838.96万元、6670.91万元。

然而，随着公司业绩的增长，新城市销售费用也逐年递增，报告期内分别为686.08万元、1152.19万元和1490.01万元，占营收的比例分别为3.13%、4.12%和4.05%。与同行相比，新城市的销售费用率高于山鼎设计、启迪设计以及苏州规划，仅低于建科院，基本接近行业平均值。如果除去金额异常高的建科院，新城市的销售费用明显高于行业均值。

具体分析该公司的销售费用组成，其中业务招待费持续大幅增长，且占销售费用的比例逐年提升。报告期内业务招待费分别为72.80万元、144.60万元、279.20万元，占销售费用的比重从10.61%，升至12.55%，再升至18.74%，马上要超过办公费用的占比。

对于一家设计公司来说，把很大一部分销售费用花在业务招待上，导致业务招待费占比的不断攀升，总归来说，这不是一件好事儿。