商业地产的“中年危机”

9月19日，一条来自网络的消息让不少“上海人”为之震惊。

  有消息称，曾被誉为南京西路商圈“扛把子”

  的中信泰富广场有近 20 家商铺接连关闭，几乎每一层都有商铺关张，其中仅四楼就关闭了10 户商铺。

  资料显示，中信泰富广场是由中国国际信托投资(香港集团)有限公司，太古地产有限公司和上海静安城商贸总公司合资兴建的大型国际化一流高标准商业大楼。项目所在的南京西路商圈不仅是上海传统的 CDB 商务中心，甚至在过去相当长一段时间内与外滩、人民广场等地标一起成为上海这座商业城市的象征。

  与此同时，中信泰富广场与上海最繁忙的地铁2 号线近在咫尺，2015 年之后又随着地铁 12和 13 号线南京西路站点的开通，更凸显出了其交通优势。再加之周边拥有波特曼(现已成为丽思卡尔顿酒店)、锦昌文华等多家五星级高端酒店，其区位优势可谓得天独厚。

  正是拥有了成功商业地产案例中的诸多 要 素， 中 信 泰 富 广 场 于 2000 年 落 成 之后，与梅龙镇广场和恒隆广场形成南京西路办公楼“金三角”，其写字楼内的租户多来自世界 500 强企业，底层的商铺也拥有包括Montblanc、Givenchy、Armani、Chloe 等多个国际知名的奢侈品品牌，可以说中信泰富广场与梅龙镇、恒隆不仅仅代表着上海商业地产中翘楚，更是在相当长一段时间内成为了财富与时尚的象征。

  然而，就是这样一个拥有交通、区位和品牌效应的甲级写字楼却出现了商家集中“逃亡”的事件，一时间关于上海实体商业地产“冬天到了”的论调再度成为了业内外关注的话题。

  尽管，来自静安区商务委方面的消息称，中信泰富广场目前正在进行正常的业态调整，四楼店铺相继空出属正常商业储备。而相关数据也显示，今年 1-7 月，受特斯拉和林肯两大品牌车展带动，中信泰富销售额较去年同期增长 25.8%，高居“梅泰恒”(梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场)三大商业地产之首。

  但很多年轻消费者表示，作为上海曾经顶级的消费场所之一，中信泰富广场的商业格局已经无法适应这个时代的发展和年轻一代消费者的消费诉求。特别是其中手扶电梯过多，商业布局没有明确的主题，商场动线不够清晰，缺乏开阔的视觉空间，给人一种压抑的感觉等，都成为了让消费者诟病的地方。而一些商家也反映，目前中信泰富的消费群体主要来自于在写字楼或周边商务楼工作的白领，工作日的生意要明显好于节假日，这和一些集购物、娱乐、餐饮为一体的综合性实体商业地产的表现形成了强烈的反差。

  事实上，当消费群体发生改变，以及不断受到来自互联网电商冲击的背景下，上海的一些传统商务区和其中的一些知名商业地产项目都面临着“中年危机”的挑战。这些曾经的优质项目，如同一个从盛年步入“更年期”的中年人一样，尽管拥有包括地段、品牌和历史等优势，但面对时代发展的步伐，不得不接受衰落的命运，随之而来的更是转型带来的挣扎、焦躁与阵痛。

  但另一方面，一座城市的进步不可能永远依靠所谓的推陈出新，尤其是在北京、上海这样寸土寸金的大都市中，城市开发特别是商业地产开发迟早要步入一个存量时代，传统 CBD商圈的升级改造也必将成为商业地产开发中的下一个重要主题。而更关键的问题在于，无论是对于商业地产的开发者还是投资者，在存量时代中是否能够拥有寻找的能力，同时更要具备通过升级改造让这些曾经的优质项目在新时代焕发出新的生命力，也将成为考量商业地产操盘手的一个重要依据。

  在本期的特别报道中，《中国房地产金融》的调研团队将通过对那些步入“中年危机”的商业地产的调研，对中国商业地产未来发展和操盘手们做一个简单的盘点，希望能从中寻找到商业地产的第二春的奥义。