资产配置荒引发购房热潮客户决策速度加快

链家成交量作为网签量的先行指标对当期市场表现有更强的指导意义，以3月链家的成交作为基数1,截至28日8月链家成交量为3月的87.3%，可见8月市场实际成交十分活跃;在成交均价方面，3月环比增幅为4.3%,而截至28日，8月份成交均价在更高位的基础上环比增幅高达5.5%，某种程度上8月的市场表现比3月更激进，受到房源不足高通胀下房产作为主要资产配置标的带来入市热情高涨的影响，目前的成交价格可以说呈跳涨态势

一、单周网签量接近6000套，均价周度环比上涨2.2个百分点

8月第四周，北京二手住宅网签量为5952套，近几周的数据显示链家成交量依然呈现明显递增趋势，基于链家稳定的市占可以推测目前市场还处在升温阶段，后期网签规模将进一步扩大;均价较大幅度的上涨来源于两个方面的原因：首先是中心城区成交占比上升这一结构性因素影响，更主要的原因还是在于目前房源不足买方热情高涨导致强势的卖方市场进一步加强，报价主导下的价格呈现大幅上涨态势

市场逻辑和参与者心理

短缺的供给+高涨的客户热情使得卖方地位增强(一) 市场逻辑： 8月的热潮主要是由资产配置荒导致

前期楼市热潮消耗大量房源 房源明显不足 股汇债市表现欠佳 房产作为主要的资产配置标的倍受追捧 供需矛盾趋紧 挂牌均价走高 业主强势调价(涨价) 客户被迫接受价格 均价继续走高 为控制成本客户缩短决策周期减少看房数量 去化加速库存更加不足 供需矛盾趋紧

这一系列连锁反应造就当期的市场走势，对应的分别是后文中的图4-图11,也可以看出业主和客户市场地位的变化轨迹

二、受供给不足影响，客户被迫接受价格缩短决策周期

8月第四周新增房源虽然有小幅增加，但是目前供需矛盾还是处于高位水平，8月第四周新增客源/新增房源为5.19，每套新增房源对应着5.19个需求，客户之间争夺房子的竞争也比较激烈

供给不足供需矛盾趋紧带来的是手握房源的业主表现强势　8月第四周新增房源挂牌价为51666元/平方米，调价中涨价占比高达80.2%，且这两个指标呈现持续走高趋势，尤其是调价中涨价占比这一指标，短短两个月的时间增加了30多个百分点

与业主行为相对应，客户的话语权被极度压缩，处于相对被动的地位，具体表现在三个方面：第一，议价空间持续收窄，8月第四周客户的议价空间仅为1.4%;第二，为了在快速上涨的市场中控制购房成本，客户不得不加速决策，成交周期明显缩短，8月第四周客户的成交周期仅为33天;第三，客户平均周度看房量持续下滑，与此对应的是成交量持续增加，可见客户为了控制成本，在成交之前所看房子的数量再明显减少

供给不足客户入市热情高涨带来的是去化加速，进一步导致可售房源不足，如此相互作用，8月第四周链家可售存量仅为7月初的80%，两个月时间内可售房源被消耗20%，与可售存量不足对应的是去化速度呈现明显加速趋势，8月第四周去化速度为7.04%，预计后期房源将变得更加。