贵阳住宅库存量销售向好去化加速

随着各项楼市利好政策的持续发酵，贵阳楼市从2015年的缓缓回暖，到2016年上半年结束时的量价双升，在市场上行的通道上越走越顺。

在对上半年楼市进行了综合的数据统计，以及对市场反应进行了充分调查走访后，记者发现，漂亮的销售成绩单和良好的市场前景，让贵阳整体楼市库存压力进一步减轻。

趋势：去化效益开始向二、三线城市扩散

根据国家统计局6月发布的数据显示，2016年5月，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格平均涨幅开始收窄，而二、三线城市同比平均涨幅则继续扩大。业内分析人士表示，这种格局一方面反映出购买力较强的一部分刚需已经得到释放;另一方面也表明重点城市在去库存过程中率先取得了较为明显的进展，去化效益已经开始向二、三线城市辐射。

成交量对去库存进程的反应更为直接。国家统计局数据显示，1—5月份，全国商品房销售面积4.80亿平方米，同比增长33.2%，但增速比1—4月份已有所回落。截至5月末，全国商品房待售面积7.22亿平方米，比4月末减少521万平方米。其中，重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下;非重点城市待售面积减少量也逐月增多。

清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵对此数据分析指出，当前中国房地产库存的消化周期已经从64个月迅速降到了52个月，处于一个比较正常的水平。而根据易居房地产研究院的数据显示，截至2016年5月底，全国35个城市新建商品住宅库存总量为24879万平方米，环比减少0.9%，同比减少4.6%，整体趋势呈现出库存减少的态势。

有专家分析认为，在中国百姓“买涨不买跌”的心理下，未来一年房地产的价格增幅和交易量也会维持在一定活跃度，保持稳中有升的态势。就目前形势来看，拥有经济活力强、公共服务好、人口流入大、产业基础厚等条件的一线热点城市库存问题已经比较轻，下一阶段，在政策调整和“比价效益”的双重因素下，楼市涨幅和去化效益会开始向二三线城市扩散。

市场：市民追高楼市火热

2016年的贵阳楼市可以说给了我们一个大大的惊喜。从2015年的数据来看，虽然在利好政策的推动和影响下，开始出现回暖迹象，但是表现还是属于不温不火，最能体现楼市状态的商品住宅销售均价最终还是没有如愿突破5000元/平方米的大关，最终保持在了4910元/平方米。

但是，进入2016年之后，楼市如同坐上了加足燃料的火箭一般，均价一路向上，上半年6个月销售均价均保持在5000元/平方米以上，6月的单价更是达到了5589元/平方米。销量方面，2016年上半年贵阳市住宅成交37760套，与2015年上半年33602套相比，同比增长12.37%，成交增幅也颇为乐观。

从市场表现来看，今年6月，贵阳楼市有十余个项目先后推出了产品，其中既有地处贵安新区的碧桂园贵安1号这样的新盘，也有保利凤凰湾E2、E9组团、中天未来方舟雀翎上品D11组团、经典天成、万科城、中央国际、城市魔方、观云、溪谷等老盘新推。虽然这么多的产品都在6月“撞车”入市，但从销售成绩来看，都取得了不错的效果。对此，业内人士认为，6月的爆发其实与此前5个月的房价持续走高有关。

“买涨不买跌，是中国人的普遍消费心态，在楼市不景气的情况下，不少置业者会选择持币观望，而当房价开始走高，这些人就坐不住了。”一位资深销售告诉记者，事实上，在年初，各大一线城市房价疯涨的消息传出后，贵阳的楼市就迎来了一次销售高峰。“今年2月的销售也是让人非常的惊喜，这个时间点和全国一线城市房价上涨的时间几乎是同步的，除了本地原因，消费者担心房价继续上涨，跟风出手也是原因之一。”一位业内人士表示，贵阳楼价连续上涨了5个月，从5000元出头，到如今，5800元/平方米的高位，观山湖区更是历史性地突破6000元/平方米均价，这一切表现都让不少有置业计划的购房者感到了压力，从而推动他们提前出手。

“不能再等了，据说上个月观山湖区的楼市均价已经突破6000元/平方米了。”市民赵女士刚刚付清了在观山湖区一套新房的首付，她说，这个项目一期销售高层户型的时候，均价还不到5000元/平方米，如今不过两三年时间，已经涨到6000元/平方米以上了。

数据：去化周期保持稳定

贵阳市住房和城乡建设局发布的《贵阳市2015年房地产市场运行报告中》提到，截止到2015年12月31日，全市商品房库存量为2311万平方米，其中住房库存1142万平方米，办公用房库存329万平方米，商业营业房库存569万平方米，其他用房库存271万平方米，从库存周期上看，商品住房库存量为17个月，基本处于合理可控水平。

根据贵阳市住房和城乡建设局2014年的统计数据显示，截至2014年12月31日，贵阳市商品住房库存量按照月交易去化成交量66万平方米计算，去化周期为15.6个月。而事实上，2015年和2016年，贵阳楼市明显回暖，月交易量已经远超此前预计的66万平方米。

贵阳市住房和城乡建设局2015年的统计数据显示，2015年，贵阳市商品房销售面积为968.17万平方米，同比增长2.1%，比上年加快了29.3个百分点，商品房销售金额为581.37亿元，同比增长9.5%，比上年加快17.9个百分点。按照968.17万平方米销售面积计算，2015年的月成交面积达到了80万平方米。目前，2016年上半年的月均销售面积也保持稳定，3月份贵阳房地产住宅市场共成交86.08万平方米，更是创下了2010年1月份以来的最高交易量。按此计算，贵阳市的去化周期应该有所缩短。

虽然销售向好，但是今年上半年，又有大量新品入市，因此市场在去化“旧库存”的同时，还要面对新的“库存”压力。

从供应量来看，今年贵阳1到4月，贵阳市共有217万平方米住宅入市，从去年1月份开始平均每月入市住宅面积约53.19万平方米左右，按此计算，新增市场库存量也颇为可观。对此，业内人士分析，随着下半年进入推盘高峰期，虽然销量走高，但是去化周期在出入平衡下，依旧会保持一个稳定状态。