贵阳楼市去库存还需加力

从2015年开始，在“稳定住房消费”的政策基调下，房地产行业迎来了宽松的政策环境，央行降息降准降首付，公积金政策持续放松，营业税“五改二”，还有地方政府出台利好政策的叠加刺激，全国楼市开始复苏回暖。在此大背景下，中央频繁传递出房地产的首要任务是“去库存”的信号，并将“化解房地产库存”作为2016年经济工作的五大任务之一。

2014年开始至今，贵阳市已经在楼市去库存的道路上行进了3年，在这个期间，最高的楼市去化周期最高时曾经达到20个月，而目前基本稳定在17个月左右，虽然处于合理可控的范围，但是周期还是略大，因此，如何进一步降低去化周期，成为贵阳楼市当下最为重要的问题。

业内预测：库存压力指数持续下降

2016年7月26日，由贵州财经大学及社会科学文献出版社共同主办的《贵州房地产蓝皮书：贵州房地产发展报告No.3(2016)》正式发布，作为《贵州房地产蓝皮书》系列的第三本，今年的《贵州房地产蓝皮书：贵州房地产发展报告No.3(2016)》除了对2015年贵州省楼市进行了详尽的数据统计，还对2015年全省房地产市场进行了深度分析，对2016年全省房地产市场的发展趋势进行了客观预测，并对包括贵阳、遵义、六盘水在内的全省11个地区房地产市场的运行情况进行了分析与展望。

蓝皮书数据显示，2015年，贵州省房地产市场需求明显回暖，全省商品房销售面积同比增长12%，库存压力进一步降低。

蓝皮书分析指出，房地产政策利好将刺激需求增加。2016年是“十三五”开局之年，我国经济保持中低速增长，贵州经济增长预期为10%。在去库存的大背景下，房地产市场的利好政策还将不断推出;贵州经济持续增长，需求增加，供给逐步恢复。预期2016贵州商品房库存压力、住宅商品房库存压力将低于2015年，商品房市场交易量和交易价格将表现出稳中有升的态势。

“2015年贵阳商品房库存压力指数和住宅商品房库存压力指数均有所下降，整体低于全国平均水平。2016年是十三五的开局之年，贵州经济的增长预期是10%，经济增长，需求增加，因此可以预期，2016年，贵阳楼市的库存压力指数还会下降。”贵州房地产研究院院长伍廷方表示，2016年对于贵阳楼市的去化来说，将是极为重要的一年。

最新观点：去库存，还要化空置

在全面关注“去库存”的同时，也有专家提出，对于房地产行业来说，与库存压力一样会严重影响行业发展的还有“空置率”。如果说“库存”是指房地产行业内的待售住房，那么“空置”则是指已出售，但是长期无人居住的住房。业内普遍认为，这二者对于房地产行业的影响都是极大的，因此，目前市场不仅要关注去库存，还要解决化空置的问题。

2013年曾有一项统计显示，我国城镇地区空置住房约为4898万套，空置住房占据4.2万亿住房贷款余额，占全国住房贷款余额的46.67%。

此后，虽然中国楼市空置率的话题一直被业内所关注，但因为其中数据的出处不一，从“数灯法”到大数据估算，引用者各有理由，所以很难获得社会普遍认可。“就贵阳的情况来看，空置率的问题也表现明显。”伍廷方说，贵州房地产研究院曾经也靠“笨办法”对于贵阳市的住宅空置率进行过调查，比如通过是否亮灯和是否装修来计算，但是得出的数据也不太具有代表性，因为目前来说，贵阳花果园和中天·未来方舟等几个大型楼盘都还处于陆续交房的阶段，依靠短期观察，无法对是否空置进行准确的判断。

“虽然无法得到确切的数据，但是业内对于空置率也表示担忧。”伍廷方说，就去库存来说，政策环境的宽松带来的销售市场回暖对于楼市去库存来说，推动力是显而易见的，但是在销售升温的同时，也要谨防“空置率”的提高，因此下一步，政府还需要在加快经济增速、推动城镇化建设方面加大力度，保持较高的经济发展增速和经济活力，才能从根本上解决库存和空置这两大难题。

专家建议：关注刚需市场，发展租赁行业

既要降低去化周期，还要解决空置问题，对于政府来说，推动房地产行业走出低谷，还需要下大力气，而对此，业内人士也提出，加大刚需人群市场，鼓励租赁行业发展是两条可行之路。

根据贵阳市统计局和国家统计局贵阳调查队在4月公布的2015年贵阳市国民经济和社会发展统计公报，2015年贵阳市年末常住人口462.18万人，年平均人口458.89万人，城镇化率达73.25%。而2016年贵阳市政府工作报告中明确提出，要把促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化作为首要任务，加强农业转移人口市民化，调动农业转移人口进城落户的积极性。“通过加快城镇化建设，加速人口流入，是去库存和化空置的重要手段。”伍廷方说，从政府的工作报告可以看出，这部分的人口流入将极大释放房地产行业的刚性需求，带来一个市场机遇。“此外，在2016年贵阳市政府的十大实事工程中，还有一项是城镇棚户区改造30000户，在当下鼓励棚改货币化安置的主旋律下，这部分棚改置业者也将转化成有效的刚需购房者。”伍廷方说大量的刚需购房者入市，就是目前楼市最需要的活力和血液。

此外，伍廷方还提出，大力发展租赁行业也是减轻库存压力和空置率的重要手段。“今年6月初，国务院出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，这个意见的出台也是肯定了租赁市场对于经济发展的积极作用。”伍廷方说，只有有效地解决了置业者手中空置的住房问题，这部分有实力的置业者才会再次入市，“发展住房租赁市场，尤其是鼓励发展机构持有租赁住房，目的并不是短期内消化库存，而是通过多样化的住房供应促进市场繁荣，并为房地产行业提供一个新的重要发展模式。”