房企布局文旅 运营仍待考量

去年，合院+洋房产品的祥云赋开盘，成为中央别墅区后沙峪板块的首个限房价项目。今年夏天，公园十七区、建邦·顺颐府项目接踵亮相，顺义罗马湖畔也出现了限房价项目扎堆态势。据不完全统计，去年到今年，共有超过1300套刚需刚改产品已经和即将涌入后沙峪区域。它们进入市场后，将面临什么样的命运?

后沙峪“三兄弟”来了

继“五里坨三兄弟”、“翠湖三兄弟”后，北京中央别墅区不可多得的天然水域——罗马湖，也拥有了“三兄弟”。

罗马湖被称为“中央别墅区的后海”，因身处罗各庄和马头庄两个村庄之间，所以得了这么一个“洋名儿”。名字来源虽然乌龙，但不妨碍这片区域的“高大上”。

沿着温榆河岸，北京在东北郊形成了国内最早的中央别墅区。经过27年发展，温榆河畔的中央别墅区高端别墅群鳞次栉比，“墅区”“圈层”是该区域楼盘销售人员挂在嘴边的热词。尤其身处中央别墅区核心的后沙峪板块，从交通、教育、医疗、休闲社交等各方面配套来看，都已非常成熟。

去年，祥云赋限房价项目入市，为后沙峪首个限房价项目;今年初夏，公园十七区、建邦·顺颐府、中铁·诺德阅墅陆续亮相，即将开盘，后沙峪板块已经很久没有这么热闹过了。其中，祥云赋和建邦·顺颐府为合院+洋房的“高低配”，公园十七区为纯洋房，中铁·诺德阅墅为叠拼、合院。

2015年来到后沙峪区域的黄华(化名)，先当房产中介，后做楼盘销售，她告诉新京报记者，自2015年以来，后沙峪板块的纯新盘项目就少之又少。这种低调的局面，从去年祥云赋限房价项目出世，今年罗马湖多项目扎堆入市，才被打破。

限房价项目在同一区域扎堆入市的情况不少见，如今，顺义罗马湖畔，祥云赋、公园十七区、建邦·顺颐府三个项目也扎堆做邻居。

引人瞩目的是，这一次站上后沙峪舞台的“主角”，是大量的刚需、刚改房，打破了过往后沙峪别墅“唱大戏”的局面。即将入市的公园十七区和建邦·顺颐府，和仍在销售的祥云赋，围绕着罗马湖“同台竞技”。三个项目均有90平方米以下的刚需户型，且为主力户型，公园十七区和建邦·顺颐府还有120平方米、140多平方米的刚改户型。它们的集中入市，将大大降低入住中央别墅区的置业门槛。

刚需刚改房超1300套

刚需产品大量入市中央别墅区，去化前景究竟如何?

此前曾有市场传言，祥云赋的去化速度不尽如人意。但祥云赋的销售人员向新京报记者表示，不论是合院还是洋房，都“卖得很好”。从沙盘可见，“售罄”的红色小牌竖得密密麻麻。销售人员介绍，合院一共208套，目前去化率已达85%;洋房一共6幢楼，其中4幢楼已售罄，剩下2幢楼正在销售中。

“去年祥云赋刚开盘时，卖得很好，毕竟当时的后沙峪很久没有出现90平方米的新盘了。”后沙峪某楼盘的一名销售人员说，尤其是总价500万元以下的洋房产品去化非常快，“因为便宜”。

北京市住建委网签数据显示，祥云赋于2018年9月27日取得5栋高层的预售证，供应640套小三居住宅产品，截至目前共签约244套。也就是说，项目中的90平方米洋房，去化率已近四成。

祥云赋的合院产品目前已签约54套，约占总数1/4。不过，业内人士指出，合院产品首付高，需要购房人有资格，还得有资金实力，签约会严重滞后于认购。

在中原地产研究中心梳理的签约相对活跃的限房价项目中，祥云赋与瑞悦府、和悦华锦、华润理想国、西城天铸等项目上榜。中原地产首席分析师张大伟分析表示，当前，北京限房价项目市场分化非常严重，少数位置优秀的项目签约相对活跃，“但除了小部分网红项目外，大部分项目目前看，入市都出现了问题。”

暑期将至，大型游乐场、水上世界、城郊古镇将再次充满欢声笑语，这是文旅产业蓬勃发展的缩影。数据显示，文旅产业在未来5-10年将达到15万亿规模，占国家经济总量的15%-18%。庞大的市场前景，也吸引多家房企布局。截止到2019年，全国约57家房企布局文旅产业。上周末，广州融创文旅城亮相，差异化的位置布局、全季节业态设置，为行业注入些许新元素。对此，业内人士称，业态形式虽有所创新，文旅产业前期收拢资金仍以销售物业为主，后期运营能力仍待考验。

回报周期较长 投资趋于谨慎

前几年，万达、恒大、融创、华侨城、雅居乐、佳兆业等房企相中文旅这块“蛋糕”，试图借东风开辟全新赛道。

2018年，发改委等五部门联合印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》，要求严禁以主题公园建设名义占用各类保护区或破坏生态，严格控制主题公园周边的房地产开发，不得与主题公园捆绑供地和审批。

政策对文旅行业收紧的背后是文旅行业潜在的风险。易居研究院智库中心研究总监严跃进就坦言，“作为需要长线投资的项目，文旅行业存在泡沫，且投资规模大、时间长、资金回笼慢，风险性高于房地产开发。”

如今，现金流是房企的命脉，战略向核心主业聚焦，也使得部分企业对文旅行业投入下降。2017年前，恒大便投入大规模资金打造文化旅游城，近年也放慢布局速度，转战布局新能源汽车行业。

有人选择离场，也有人重新登场。2018年，万达将文旅板块以62.8亿元出售给融创。同年，万达分别签约兰州、延安文旅项目，投资额达420亿元，延安万达城已于2019年4月份开始动工。今年5月，万达又接连签约潮州、沈阳文旅项目，计划投资金额超过千亿元。

严跃进称，在房企眼中文旅有发展空间，对其态度趋于谨慎。

“城市综合”新模式 打破季节地域桎梏

经过多年探索，房企在文旅产品业态营造上不断创新，项目布局已从风光迤逦的景区向城郊游玩项目转移。

曾经，位于旅游景区，以景区的自然环境或人文环境为主要卖点的综合体是文旅地产的传统模式。相比之下，位于城市核心区或近郊，以大型游乐项目为主要业态的城市综合体，作为文旅新模式，从风险角度来看远远小于传统文旅地产的模式。

一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，“在开发阶段，传统文旅项目容易受环评、规划等政策限制的影响;在运营阶段，人口吸附力也不如市郊文旅项目，且容易受到季节等因素的影响。”

作为典型的城市综合体，广州融创文旅城在常年罕见降雪的广州打造了7.5万平方米、集娱雪与滑雪功能于一体的“雪世界”。

开业首日据广州融创文旅城相关负责人介绍，为打造全季节且适合全家庭度假的产品，文旅城还配建融创乐园、融创水世界、体育世界、融创茂、融创广州大剧院等众多业态，并为在家庭活动中参与度低的“男主人”、“长辈”打造专属运动、养生空间。

此外，在融创文旅布局中，项目多选址在东部、西南等经济发达、人流量巨大的核心城市。对此，上述业内人士分析称，传统文旅模式多处于旅游区，交通相对不便。要完善区域设施，布局时间长、限制多，在城市周边打造文旅项目，制约相对较少。

盈利能力有限 运营能力待考

就房企而言，文旅行业“长周期”与传统房地产“赚快钱”的惯性相悖。一位文旅行业从业者就告诉记者，无论房企以哪种模式开展文旅业务，前期都需依靠房地产开发以回笼资金。

文旅项目到后期，运营比重逐渐加磅，无论怎样的IP，有多大的规模，如若运营不到位，项目很容易烂尾导致企业的盈利能力下降。

“文旅地产不是只要有游乐、住宅、购物等便能满足客群需求，往往还需要医疗、养老、交通、安全等各种设施配套，这都需要长期、专业的运营。”上述从业者称，已习惯了高周转，粗犷开发的房企，面对“慢工出细活”的文旅事业，需正视其投入高、周期长、盈利慢的现状。

融创中国行政总裁汪孟德也表示，“融创文旅将成为融创未来发展的新价值增长点，通过长期投入和运营，文旅的重要意义和盈利将会在未来5-10年后逐步显现。”

“房企要想在文旅领域深耕，要做好‘打持久战’的心理准备。”中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云称，可以通过与专业的运营机构合作的方式，提高运营的专业化水平，让文旅项目真正“活”起来。

样本企业

■ 融创 打造家庭全季候度假目的地

“文化就是诗，旅游就是远方，简单来说我们就是投资‘诗和远方’”。融创中国董事会主席孙宏斌曾这样描述融创中国的文旅、文化布局。目前，融创已在西双版纳、南昌、合肥、哈尔滨、青岛等地布局多个文旅项目，多样的业态布局为当地带来了欢乐、美好的生活体验。

数据显示，截至目前，融创文旅集团共布局10座文旅城、4个文旅度假区和9个文旅小镇，涵盖39座融创乐园、24个商业及70家高端酒店。

在2018年初融创中国业绩发布会上，融创高层就明确指出，未来一两年，其首要任务是快速增强文旅板块的运营能力。为此，融创文旅在产品上进行多项创新，根据不同区域进行了许多差异化的产品打造，传承城市文化，推出全季候度假产品的同时，以趣味互动与特色服务为客户创造惊喜。

■ 华侨城 京津冀增添文旅发展新注脚

中国主题公园行业，就是以华侨城的创想为起点。90年代后期，锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷四景区旅游群落的布局完成，标致着中国主题公园发展进入新时代。

2002年，华侨城进入北京。十数年来，华侨城在北方区域成功打造了北京世纪华侨城、北京欢乐谷、天津欢乐谷等知名项目，并围绕京津冀城市群为核心，构建北京、天津、河北三大区域发展中心，辐射北方区域省会城市、中心城市核心区域，实现多点布局，全面参与区域金融、文化、旅游等产业发展。

2017年，华侨城集团提出“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”两大创新发展模式，在整合区域各类资源基础上成立区域集团公司，通过全域旅游和片区开发模式让业务集团和区域集团有机结合。

■ 蓝光 新生活娱乐社交中心开创者

2005年，蓝光集团在国内率先布局文旅产业。先后落地文化商业、主题度假区、主题乐园及演艺公园等相关业态。2015年蓝光文旅集团以成为“新生活娱乐社交中心开创者”为使命，聚焦“主题乐园”，构建起“投资-规划-设计-策划-建设-运营”一体化服务体系。

据蓝光相关负责人介绍，紧扣城市发展方向和产业规划，蓝光文旅通过组团开发和统一运营，促进高频次客群到访，带动区域经济发展、城市价值持续提升。水果侠星球的成功落地及城市拓展，是蓝光高成长性的重要体现，该模式是企业把握机遇，领先于行业走出的关键一步。

据了解，作为新生活娱乐社交中心开创者，未来，蓝光文旅集团致力于打造演艺小镇，将演艺、体育、科技、体验、乐园融为一体，建造一站式社交中心。

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