房企加速转型，产业地产布局期

在转型路上翘首四顾的房企们，一股脑涌上了产业地产的快车。

近年来，随着中国城市群发展进入集中发力阶段，为城市发展带来新思路及新模式的产业地产，成为新型城镇化建设的重要推动力量。与此同时，发展遇阻、产业升级需求亟待满足的传统地产商，也将目光锁定在产业地产业务上。

在住宅、商业、产业地产融合发展的大势所趋之下，地产商无疑在城市选择、产品开发建设等方面具备天然优势。

然成败皆于此。具备先天优势的传统地产商，也往往容易陷入以传统地产思维实施产业运营的怪圈，甚至有企业为了纾解资金之困“以产业之名，行地产之实”。

如今，产业地产迎来黄金布局期，正值转型加速度之际的房企们，面临着前所未有的机遇与挑战。

产业地产成房企转型“主赛道”

尽管“找不到一个像房地产一样赚钱的行业”，身负“活下去”重任的开发商还是纷纷向产业地产转型。龙头房企更是迫不及待的给自己贴上了产业地产的专属标签——华夏幸福的产业新城，碧桂园的机器人，恒大的汽车，融创中国的文旅，华润置地的商业地产，招商蛇口的园区运营与游轮等。

渐渐地，产业地产开始成为房地产企业转型的“主赛道”，如果哪个房企的业务框架中没有几个布局正热的子产业，仿佛就是“掉队”的表现。房企在中国地产业商业版图中的角色，“一夜之间”变身为城市运营商、生活服务提供商、美好生活服务商等。而从地产企业产城板块涉及的具体项目类别来看，产业新城、产业园区及产业小镇占据了主要地位。

不得不说，房企布局产业地产步伐的加快，也使得推地力度大幅增加，二线城市土地成交规模大幅增长。中指研究院《2018年中国产业地产市场发展年报》指出，2018 年，工业用地推地力度增加，推出、成交均大幅提升。

数据显示，2018 年全国300 城共推出工业用地规划建筑面积9.0亿平方米，同比增长30.4%;共成交工业用地7.7亿平方米，同比增长 27.9%，推出和成交较去年均有较大提升。从土地占比来看，2012至2018年，全国300城工业用地成交规划建筑面积占各类用地总成交面积的比例总体呈增长趋势，经历2017年小幅下降后，2018 年工业用地成交占比提升至39%。

中国产业研究院分析师洪前进告诉新地产财经，房企布局产业地产的历程其实已经走过了近十年。

十年前，随着全球性经济危机的解除，全球经济正在实现全面复苏，在城市与工业实现蓬勃发展的同时，与住宅地产、商业地产并称为房地产市场三驾马车的产业地产也取得了突飞猛进的发展，传统的工业园区正逐步向产业地产全面战略转型。加之近年来房地产市场进入下行期，楼市交易情况不复往日，房企也急于向物业开发之外寻求新的生存空间。

“在房地产调控和鼓励产业升级转型发展的大背景下，产业与地产的结合也越来越紧密。产业地产既作为房地产企业新的转型方向受到地产企业的关注，也在国家政策和地方政府的支持下蓬勃发展。”洪前进介绍道，“产业地产融合了产业经济发展和房地产发展两个概念，突出地产作为产业经济发展平台的功能作用，存在稳定的发展空间。”

不容忽视的是，涉产业地产的政策扶持也给足了房企布局各产业的底气。2018 年，乡村振兴、产业转移、自贸区、创新等政策关键词频现。李总理在2019年政府工作报告中也提出，应大力发展新兴产业，改造提升传统产业，促进区域协调发展，提高新型城镇化质量，并强调扎实推进脱贫攻坚和乡村振兴。

对此，中指研究院指出，近年来，随着城市经济发展，区域产业结构层次低、产业发展动力不足等问题制约着当地经济的发展。但随着城市产业不断转型升级，雄安新区及粤港澳大湾区等区域规划的出台，城市产业投资机会也逐渐被激活，对于产业地产商来说，既是机遇又是挑战。

“以房养产”困局何解?

理想远比现实骨感。在转型赛道上不断进行突破与尝试的房企至今没能逃出“先房后产、以房养产”的困局，房地产业务销售和租金仍为主要收入，占比超过80%。

与此同时，新产业盈利情况也不尽理想。恒大健康董事长时守明在业绩发布会上表示，因为过去一年大力投资新能源汽车，2018年恒大健康净亏损了14.28亿元，其中汽车业务亏损了17.26亿元。此外，招商蛇口方面曾透露计划投入30亿美元(约合人民币250亿元)找厂家制造或通过收并购方式持有邮轮。然而，邮轮产业建设与运营业务2018年收入同比下降4.31%。

不过，上述窘况也与产业地产“初期投入大、投资回收期长、操盘风险大”等业务运营特点相关。

赛迪顾问分析指出，产业地产商与传统房地产企业普遍高杠杆运营，债务融资方式多采用银行中、短期票据，而当前银行信贷收紧，导致“借新还旧”再融资压力显著增大，企业财务风险更加凸显。同侧研究院监测数据显示，2018年房企平均融资成本为6.44%，较2017年的5.81%高出了63个利率基点。

虽然在高杠杆、长周期下，难解融资困局的压力逐渐显露，但产业地产也并非“无利可图”。有业内人士向新地产财经分析称，资产证券化开启产业地产发展新路径盘活存量资产，将能够产生稳定的现金流固定资产证券化，早已是业界共识。在房地产企业普遍转型大背景下，资产证券化标的物已不局限于传统商业、住宅地产。国内可行的主流手段有三种，分别是：物业ABS(物业资产支持证券)、CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)及类REITs(类房地产信托投资信托)。产业地产商在资产证券化的过程中可以结合自身的运营资产特性、运营主体状况以及未来短期的融资需求进行比较和选择。

谈及未来产业地产企业如何跳出“以房养产”的传统发展模式，《2019中国产业地产企业业务模式与创新实践白皮书》指出，价值定位上，产业地产企业应该更多地从新增开发盈利转向存量运营盈利。从“产业为壳”转向“产业为核”，将产业地产价值与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值相关联，实现产业、园区、区域经济的共同发展。

赛迪顾问产业地产研究中心高级分析师王志文分析称，对产业地产商而言，培养定力、竞争力、借力打力三个方面的能力十分重要。一方面要将服务产业发展而非地产租售作为产业地产项目运营的第一要务，同时应通盘构建差异化核心资源，并辅之以互联网与金融利剑，通过强强联合构建自我造血能力。

不过，以高投入、慢回收为特点的产业地产，也存在一定的运营风险。企业跨入新行业需要时间培育，前期必然会有大量资金沉淀。洪前进指出，“以科技产业为例，与传统房地产开发不同的是，科技行业投资回报周期较长，并非朝夕之内就能铸就，需要足够的时间实现品牌及业务积淀。在开拓新业务的过程中，如果未能做到‘未雨绸缪’，为公司寻得新的突破口，很可能贻误主营业务。”

产业地产或迎黄金布局期

现阶段，产业地产正值“最好”的时代，恰恰也处在“最坏”的时代。有业内人士表示，在众多地产商、实业企业和资本的争相追逐之下，未来2至3年将迎来产业地产最活跃、最混乱无序、产业资源争夺最激烈的时期。

或许，目前并不是产业地产的黄金期。在实体经济下行导致企业扩张需求被压缩的压力之下，招商成为产业地产最大的痛点。资本对一些风口行业的投资热潮在减弱，各行业的财务表现也多为亏损或营收规模收窄，诸多产业项目快速扩张背后，融资不畅、资金回笼困难、运力不足等弊端也逐渐浮出水面。

但如今却是产业地产的黄金布局期。“不管是我国巨大的消费市场潜力还没有爆发，制造业仍有巨大的发展空间，还是未来政府会越来越多的把产业园区交由企业进行运作，政府主要充当政策制定者，未来产业地产的市场前景非常广阔。现阶段需要企业练好内功，搭好体系，锻炼团队，为之后的爆发期做准备。”

值得关注的是，相关产业政策与区域规划的陆续出台，也预示着产业地产将迎来高光时刻。

3月5日，2019年政府工作报告指出，要推动传统产业改造提升，促进新兴产业加快发展，并提及智能产业、大数据、农业科技创新等;3月13日，发改委发布印发关于实施2018年推进新城镇化建设重点任务的通知，其中提出要提高城市群建设质量、提高城市发展质量、加快推动城乡融合发展以及深化城镇化制度改革等方面的内容。

4月14日，国务院发布《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》，提出支持海南传统产业升级，加快现代服务业发展，促进旅游产业规模化、品牌化、网络化经营;4月20日，国务院批复《河北雄安新区规划纲要》，提出积极聚焦创新要素资源，布局高端高新产业，大力发展高端服务业。

中指研究院指出，产业作为推动区域经济发展的重要引擎，优质的产业对于区域经济提升有 着至关重要的作用。未来，或将有更多地方政府出台相关产业转移升级政策，以推动当地经济增速换挡提质，这也将为企业提供更多的产业布局机会。

作为产业地产商队伍的主力军之一，房地产企业在判断城市选择、产品开发建造等方面具备天然的优势，但往往缺乏必要的产业资源。在开拓产业地产业务的过程中，容易重开发、轻运营，陷入以传统地产思维看待产业地产、忽略项目区位的局限性等困境。

不过，赛迪顾问认为，地产企业单独设立的产城板块，既继承母公司的地产业务优势，又具备将产业地产视为独立业务的决心，若能弥补产业资源短板，将在产业地产领域有不俗表现。