第一太平戴维斯：改造只是城市更新的开始，运营才是关键

城市更新类项目并非房企第一选择，但在楼市步入存量市场、地价居高不下的背景下，以“旧改”及“棚改”为主的城市更新，正在成为房企谋求转型升级的全新路径。

在第一太平戴维斯华北区董事、项目及开发部负责人熊志坤看来，虽然在中国开发商的语境中“城市更新”是一个新名词，但是从发展脉络来看，城市更新由来已久，一直与城市发展如影相随。

“城市更新改造只是开始，后面的运营才是关键，经营是一个长期的过程。城市更新前期会在功能、外观上进行一些改造，会让它像一个新的建筑或者房产，而后期投入良好的经营才会实现它的价值。”近日，熊志坤在接受凤凰网房产记者采访时表示。

事实上，在地产白银时代，大型房企正在借道城市更新来获得区域市场的“入场券”，抢食“旧改”万亿“蛋糕”市场。

2019年4月24日，旭辉集团联合碧桂园、平安不动产以及凰泰地产以48.5亿元拿下太原(楼盘)市尖草坪区三给片区10宗地块，此项被命名为旭辉最大旧改项目的交易，凭借接近千亿元的总货值成为业内关注的焦点。

1月初，融创携手中鼎集团将广州(楼盘)金星村旧改项目收入囊中，正式打入广州旧改市场;碧桂园进军昆明(楼盘)开拓旧改项目，升龙集团则赴广州沿袭旧改战略。

在漫长的城市更新“拉锯战”中，众多房企走出“舒适区” 、另辟蹊径，诸如此类案例不胜枚举。

此外，2018年，全国如火如荼的“棚改”亦被称为城市更新的典型代表。只不过，今年两会提出2019棚改计划任务量下降，加之去年三四线城市取消棚改货币化安置，棚改任务虽有减弱，但仍然占据重要位置。

那么，跳出这两种城市更新类型额传统认知，城市更新有何准确的范畴?

熊志坤认为，从广义上来看，城市更新的本质非常广。当城市经济发展到一定阶段，由于城市规划调整及建筑老化，城市更新由此展开。几年之后可能还会推翻重新来过，这是城市更新的一种方式--拆建。现在城市更新的含义会比较狭隘，往往是旧的厂房、旧的建筑不拆除，进行一些内部功能的改造或者产业业态的更新。

纵观全球，世界上城市更新的典型项目有很多。德国鲁尔工业区，一个传统工业地区在城市更新之后实现了集旅游、文化、教育为一体的综合区域的转化;再如，日本的六本母新城引入商业设施、文化设施、酒店、豪华影院和广播中心等元素，成为日本目前规模最大的都市再开发项目之一。

在熊志坤看来，真正称得上成功的城市更新项目往往能实现“新”与“旧”的良好结合。例如，北京(楼盘)的盈科中心就是较为经典的案例。

“‘旧’并不是全部拆除，而是对之前文化、历史进行一些延续、保留;‘新’是指引进比较好的产业、业态，让项目有全新的‘灵魂’，既有继承，又有创新。”

有业内人士曾将城市更新形象地称为“一场长周期的风投”，虽然获取成本低，但周期长，前期投入大，潜在风险多，这也为城市更新项目流转增加了难度。

4月15日，时隔3个多月，贾跃亭旗下世茂工三项目二度出手、降价打七折仍无人出手，成为今年商业项目出售“碰壁”的典型案例。

对此，熊志坤称，事实上，世茂工三在地理位置上十分优越，诸如此类项商业项目之所以会出现在转让过程中遭遇频繁流拍一般会有三大原因。

第一，在价格上，总价过高;第二，项目本身存在“硬伤”，原来项目本身在前期规划方面存在较大的问题，即便其他人接手，也需要大量时间进行改造;第三，受政策因素影响，北京对商业、办公类项目管理的限制也越来越多。这也在一定程度上限制了买家对其项目未来的利好预期。

虽然城市更新综合了改善居住、整治环境振兴经济等目标，较以往单纯以优化城市布局改善基础设施为主的“旧城改造”涵盖了更多、更广的内容，但是其所引发的社会问题却相当多。想要盈利，不仅考验企业对前期评估及后期盈利的深度分析能力，还对企业的资金实力与融资能力提出了要求

对此，熊志坤建议房企在城市更新项目进行过程中，首先需要有一个清晰及明确的定位，项目最终呈现的功能是最先需要考虑的内容，明确是长租公寓、还是办公，亦或是购物中心，或者其他功能。

其次，在运营上，需要立足长远眼光，从客户需求端出发考虑。城市更新往往不是简简单单地把房子租出去，而是需要吸引客户进来，提供一个很好的环境、良好的配套服务，让客户觉得在这里很舒服，这是一个纵观长期的过程。

第三，需要有一个专业化的团队，无论是从客户拓展，还是后期的管理、经营上都应该有一个较高的水准、有一个标准提供给客户。