北京将迎来刚需房的供应大年

刚需购房门槛攀升至500万元，随着限竞房和共有产权房集中入市，小户型、低总价自住型房源越来越多

过去几年，随着地价高企，北京新房市场一度进入“泛豪宅时代”，遍地都是高价房，刚需购房者的购房门槛攀升至500万元。随着“限房价、竞地价”(下称限竞房)和共有产权房项目的集中入市，今年北京将迎来刚需房的供应大年。对刚需购房者来说，如何在供应大潮中找到适合自己的房源，不仅要考虑到资金承受能力，还要考虑未来升级置换的需求。

一大拨刚需房等待入市

所谓刚需房，就是首套房、小户型、低总价，购房人以自住为主。两年前的大北京，刚需房的门槛是300万元，首付100万在五环可以买到一套90平方米的小三居。如今，时过境迁，300万的房子在北京也可以买到，但是只能在远郊地区，五环左右的刚需房门槛已经升至500万。

造成这一情况的主要原因是过去两年来北京地价高企，而共有产权等限价房的供应出现断层，更没有限竞房这个产品类型，这导致北京新房市场的豪宅化。

但这一情况在今年将会发生逆转。2016年底以来，北京土地市场集中供应了一大拨共有产权房和限竞房地块，随着项目的开工建设，已有部分共有产权房项目入市，上千套限竞房等待入市。

据中原地产数据显示，2017年北京供应了71宗土地，刨除公建及其他面积后，共有产权住房用地成交面积达到303万平方米，占比约41%，限价房用地成交面积达到356万平方米，占比约48%，自持用地共成交约87万平方米，占比约11%。

在业内人士看来，大部分限竞房项目遵循了90平方米以下占比70%的规则，2018年刚需房将成为市场主流。

纵观目前北京房地产市场的刚需房，主要有纯商品房、共有产权房以及限竞房。根据去年供应的共有产权房地块分布情况，其中有53公顷用地位于朝阳、海淀、丰台、石景山，104公顷用地位于大兴、通州、顺义、昌平、房山等近郊新城区，但是也有部分项目位于远郊地区，诸如平谷、密云等，总价在200万-400万元不等。

限竞房少量分布在朝阳、海淀、丰台，大部分分布在大兴、房山、顺义、昌平等近郊新城区，五环左右的项目占据大多数，总价在400万-600万元，其中受90/70政策影响，很多户型总价在500万元之下。而总价在500万元之下的纯商品房在售项目，多位于北京近郊城区的偏远地带以及远郊地区。

刚需房“分化”，按需择房

对于首次置业的购房者来说，2018年在北京购房置业选择的空间将大大提升，但是刚需房之间的细分也将更加明显，记者注意到，共有产权房虽然总价低，但是产权个人部分所有，限竞房则总价偏高，而纯商品房的距离较远、交通不便。所以，对购房者来说，如何选择才能实现更优置业呢?

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示，在首次置业时，一方面要考虑家庭收入未来增长情况，二要考虑未来是否会面临全新的升级置换需求。“如果仅考虑当下的居住和支付能力，不考虑置换，共有产权房总价相对较低，是一个最好的选择。”

对于有潜在置换需求的刚需购房者呢?中原地产首席分析师张大伟认为，如果将来有置换需求，且首付能力超过100万元，建议还是考虑限竞房，这类房源目前的价格已经低于市场价，从投资收益看，优于二手房。

郭毅也表示，“共有产权房产权性质上个人部分所有，未来增值空间受限，如果想置换，则首付会受到影响。”

对于纯商品房呢?郭毅认为，如果购房者年龄比较大，对于支付能力要求不太高，同时考虑未来退休养老的需求，位置较远的纯商品房也可以考虑。有一些纯商品房位于六环外，诸如平谷、怀柔、密云等区域，虽然位置较远，但是也规划了地铁、高铁路线，长期来看，交通将会不断改善。而且，因为较远，周边的自然环境是最大的优势。

■ 购房建议

买限竞房为升级预留空间

对刚需房来说，产品更加细分和分化，购房者还需要根据自己的需求，选择适合自己的产品。相比于共有产权房，建议购买限竞房，退可一直居住，进可再次改善，预留了升级空间。