房地产数据现三大背离

在最近举办的2017中国典当创新发展交流活动上，如是金融研究院院长、首席经济学家管清友直言，房地产数据出现了经验与现实的三大背离，房地产韧性后劲不足。数据背离的深层次原因是房地产企业对前景的悲观预期。

管清友表示，在本轮房地产调控中，房地产行业“销售—资金—拿地—新开工—施工—投资”的链条在多个环节传导失效，体现为三个背离：

首先是“销售降，拿地升”的背离。一般销售领先土地购置3-6个月，但从2016年8月到2017年8月，房企销售面积同比从25%降至2017年8月的14%，下跌了10个百分点。同期房企拿地却持续向好，土地购置面积同比从-8.5%升至10%，上涨了近20个百分点。

对于“销售降，拿地升”的背离，管清友认为，其原因在于房企资金充裕和土地供给增加使企业拿地较多。从需求来看，房企也是有钱拿地的。2015-2016年地产的火热销售极大改善了房地产企业的资金状况;2017年一季度末，上市房企的货币资金为8841亿元，处于历史最高位，同比增长近40%。2017年上半年，房地产开发到位资金同比维持在约11%，8月才回落至9%。从供给看，房地产企业有地可拿。今年以来，房地产库存去化加速(尤其是三四线城市)，在因城施策的指引下，部分库存较低的城市加大了土地供给。由于土地资源供不应求，房企出于规模扩张的考虑仍然会选择拿地。

其次是“新开工升、施工平”的背离。一般新开本略领先施工或基本同步，但从2016年9月以来，新开工面积从6.8%开始上行，2017年上半年维持在10%-11%之间，8月回落至7.6%。而同期施工面积却始终保持平稳，维持在3.2%左右。

之所以会出现“新开工升，施工平”的背离，管清友认为，一方面，新开工被动跟随购地面积。房企拿地后1年内不开工，需缴纳最高20%的土地闲置费;2年内不开工，政府有权无偿收回土地使用权。另一方面，施工面积平稳源于复工面积的减少。本期施工面积由新开工面积和复工面积共同决定，新开工面积上升、施工面积保持平稳，意味着复工面积减少了，房企投资意愿不足、预期悲观。

最后是“施工平，投资升”的背离。施工面积和投资基本同步变化，但在本轮施工面积保持平稳的情况下，房地产投资却保持上行，从2016年7月的5.3%升至2017年4月的9.3%才开始向下，8月降至7.9%。

对于“施工平，投资升”的背离，管清友认为，其原因在于房地产投资主要由土地购置费的带动。房地产投资可分为土地购置费和建安费用，施工面积与建安费用密切相关;施工面积平稳、土地购置上升，表明房地产投资回暖主要是由于房企拿地支出的增加。

由于房地产数据上存在经验和现实的背离，市场对于下半年房地产的投资走向分歧严重。管清友判断，房地产韧性后劲不足，四季度会缓慢下行。另外，管清友表示，下半年货币政策维持流动性平衡;为配合金融去杠杆，货币政策难以出现宽松，最多是从量价双紧转向量平加紧。

在这种情况下，典当的融资作用或将凸显。北京商务委员会副主任孙尧在活动中表示，典当业是中国传统融资渠道，在社会经济发展中发挥了重要作用。1987年正式恢复以来，典当凭借其小额短期借贷方面的优势，依托“小额、短期、简便、灵活”的经营特点，成为了普惠金融的重要组成部分。据统计，截至2017年10月底，全国共有典当企业8457家，分支机构达952家。

而北京市典当行业协会会长杨永则认为，典当发挥着拾遗补缺、调剂余需的作用，与银行等传统金融机构形成多层次融资服务体系。在新时期，传统典当业务和发展思维不断面临考验，典当行业要适时调整，认真处理好短期与长期、生存与发展的关系。