2016年上半年中国海外置业投资分析

兰肃是甘肃人，去年在女儿去美国定居之后，她们卖掉了位于兰州和西安等地的房子，全家移民去了美国。在陕西省西安市某重点高中，2008届毕业的那一届学生里，兰肃并不是第一个全家移民去了美国。根据数据统计显示，当年和她同班的同学里，几乎有一半在海外置业。即便是如此高的海外置房率，西安还不算是中国超一线城市。

  兰肃在接受采访的时候说道：“其实前几年感觉周围人大多只是出去读书，然后要么留在国外，要么回来。但是这两年明显觉得即便是不送小孩出国读书的父母，在海外买房的话题好像也多了许多。”

  海外置房始终是这几年值得关注的话题之一。随着国内一线城市房价不断攀升，越来越多的人开始把眼光投向了海外市场。一方面是为了逃离国内高房价带来的生活压力，另一方面是为了给下一代创造一个良好的生活环境。经过近五六年的市场发酵，国人在海外置业也变得不再像以前那样盲目。专业的机构以及律师团陪同买房已经成为常态。那么，在 2016 年上半年，中国人在海外置业的市场都有哪些举动?哪些市场还值得关注?下半年市场会如何走向呢?

  红火的上半年海外置业市场

  中国人讲究安身立命，以及治家齐天下。有的人说，中国人生下来一辈子都在为一套房子而奋斗。房子始终是中国人传统文化情结中最难以释怀的触点。

  上半年国内房地产市场基本是高位运行，很多城市的商品住宅月均成交创历史同期最高。诸多城市频现“”，房价持续坚挺。这让许多工薪阶层的国人对于能否买到房子的未来，越来越感到不安。在这种背景下，越来越多的人开始把眼光投向了海外。

邱萍是上海一家文化创意公司的中层领导。前不久用卖掉了自己老家房子的钱，加上一些自己的积蓄去悉尼买了一套海景房。邱萍表示：“尽管我的工作在上海，但是这么多年了，我根本就没动过在上海买房的念头。这一两年来上海的房价更是逼退了我想在上海买房的信心，真的买不起。”

  其实像邱萍这样被迫选择海外买房的人，近年来越来越多。戴德梁行近日发布的“中国海外地产投资总体分析报告”显示，相对于国内较大平稳的大宗交易投资市场，中国海外投资市场异常火爆，今年前 8 个月地产投资金额(大宗交易)再创新高。

  今年 1-8 月，中国海外地产投资额累计 235亿美元，已逼近去年全年 257 亿美元的总交易额。也就是说，国人用了八个月的时间把去年一年买房子的钱花得差不多了，而这还不包括已经进入随着北上广深一线城市房地产市场可售优质物业日趋，加上核心物业资产回报率的不断缩减，越来越多的中国投资者去海外寻求稳定的投资机会。的“金九银十”。下半年是房地产市场买房的旺季，如果国内的房价持续坚挺，对于一些刚需人群来说，国外买房已经成为一个不错的选择。

  在 2016年的前五个月里， 中国投资者 的170亿美元资本涌入了跨境房地产市场，仅次于美国的 190 亿美元，中国资本成为了世界上第二大跨境房地产投资的来源。在 2015 年底，中国内地的对外投资排在美国、加拿大、中国香港和新加坡之后，位列第五。在短短五个月内，中国内地的排名就上升了三位。海外投资在中国保持高速增长。投资的房产主要是公寓、别墅以及酒店。酒店成为今年上半年上升较快的房产之一。根据戴德梁行的统计显示，酒店已成为了一个热门的投资资产类别，2016 年前五个月，酒店投资吸纳中国 71 亿美元的跨境资本，并且占到了所有物业投资类别中的 42%。

  对于前 8 个月的市场销售业绩，据业内人士分析，这主要是国内市场可售优质物业资源紧缺和国际市场回暖所致。戴德梁行人士认为，随着北上广深一线城市房地产市场可售优质物业日趋，加上核心物业资产回报率的不断缩减，越来越多的中国投资者去海外寻求稳定的投资机会。而国际市场对人民币贬值的预期，叠加国外市场如英、美两地较低的借贷成本，进一步促成了国内投资者去海外投资。那么，究竟哪些国家的房子值得买呢?

  谁在吸引中国买家

  对于中国投资者来说，美国依然是最具有吸引力的投资目的地，这归功于美元的强势升值、美国经济的复苏和相对较低的融资成本。兰肃表示：“我们全家人懂经济的人几乎没有，但是选美国却是全家人一致的决定。首先是觉得美国环境不错，教育不错，其次就是这边也有一些之前的亲戚朋友。”

  美国经济复苏吸引了国内投资者的关注，在今年前 8 个月内，中国在美国的投资额预计占其全球投资总额的 57%。

  一位银行人士指出：“虽然说各个国家都有中国人买房的痕迹，但是还是要注意到，与之前还是有些不同。与之前中国投资集中而均匀地分布在美国、澳大利亚等地明显不同的是，在今年前五个月里，超过六成的中国对外投资额 (62.3%)、总计达106 亿美元流向了美国。”

  这股中国向美国——如今体量最大的跨境投资目的地 ——的投资潮，已经以高达 143% 的比例远超去年 43.7 亿美元的总投资额。从城市来看，纽约取代了伦敦，成为了亚洲投资者最受欢迎的目标城市。这主要归功于美元升值和美国经济复苏。

  一位做海外房地产开发业务多年的某海外房产公司上海分公司总经理表示：“美国的房价实际上还处于一个稳定上涨的趋势。而且就目前国际社会环境来看，全球的避险资金都倾向于进入美国，在美国做房地产是个比较稳健的选择。”

  此外，该公司负责人表示：“很多时候，客人的选择在变，但是关键的指标没有变，那就是地段和学校资源。外出买房的国人大多是为了小孩。所以一个国家的教育资源是否优质，也决定了这些国家未来房地产市场是否会受到国人的喜欢。”

  兰肃也认同这一观点。她说：“我们买在华盛顿州，是因为那边有不错的学校，而且我目前就在这里读书。”

  投资调研机构结果也显示未来数年内，美国仍然会是最受中国投资者青睐的海外房地产投资目的地之一。而“英退欧”也让中国投资者看到机遇，在部分英国房地产基金公司对“英退欧”带来的不确定性并出售资产时，不少中国投资者认为这是一个投资英国的好机会，诸如以稳定收益著称的伦敦写字楼市场;另外的一些利好政策如“一带一路”等，也使得众多中国机构和企业踊跃投资海外物业。机构对于优质房源和优质教育资源丰富的伦敦，则表示目前虽是稳健的状态，但是“要看脱欧后英国接下来的一些政策走向”。

  澳大利亚因为和国内时差较小，一直以来是国人买房的传统热门市场。邱萍在采访中提到一个有趣的观点就是：“我爸妈都不太会英文，而澳大利亚买房的中国人近些年来已经累积了很多，有许多小区几乎全是中国人，父母到了那边至少语言问题不会很大。”

  下半年花落谁家根据上半年各房地产市场半年报可以看到，接下来的四个月，随着楼市销售旺季的到来，会更加火爆。

  在跨境房地产投资市场中，中国投资者将越来越活跃并成为全球商业地产市场中不断增长的一支力量。戴德梁行给出的数据是，预计今年全年中国境外投资交易额将会增长 50%。

  正如之前看到的，优质物业价格进一步上涨以及物业投资高于国债的收益率使得美国房地产市场的基本面保持不变。美元将会持续走强，从而吸引更多海外资本，特别是在经济保持稳定增长的情况下——在余下的 2016 年里，中国资本有望显示出对美国市场更强烈的兴趣。

  尽管欧洲存在较大的风险，但基于主要城市在今后五年里租金上涨以及经济持续增长的积极预测，以及地区内历史性的低利率以及进一步的量化宽松政策，欧洲大陆依然有着良好的长期投资潜力。另外，由于汇率优势，以及对英国部分物业价格下跌的预期，中国投资者对英国房地产的中长期投资的兴趣也在增长。其中，一部分机会型的中国投资者可能会更加关注英国的住宅、酒店、写字楼以及零售物业。