决定房价中长期表现的关键：人口质量

对年轻人口吸引力更强的城市房价涨幅更好，而人口结构较差的城市涨幅则明显落后。

中信建投证券分析师陈慎在对全国50大城市人口年龄结构及过去10年房价涨幅进行比较后得出这一结论，称虽然各个城市房地产市场与多个因素有关，但是人口质量是决定房价中长期表现的关键。

具体来看，报告写道：

深圳无愧全国最年轻的城市，在多个指标上排名前列，年轻人口的吸引力在所有城市中一枝独秀，房价表现也更为突出，而且人口年龄结构优势也将使得深圳在未来房地产市场中也具备更强的支撑。

厦门、广州、苏州、郑州、武汉、北京、上海等城市等作为核心一二线城市，能够持续吸引年轻人口的导入，对房价也形成更为鲜明的依托。

温州算是一个特例，城市人口呈现非常明显的流动性，一方面持续吸引贵州、江西、安徽等外籍青壮年人口的导入，而另一方面，本市人口又持续向周边省市迁徙，所以虽然人口结构年轻，但是购买力有限，也间接导致了温州房地产市场近年的去泡沫过程。

报告认为，重庆过去房价较为平稳的原因除了供需外，还和人口年龄结构有分不开的关系。而沈阳、西安、吉林等东北及中西部城市在多个指标全都处于倒数，人口流出叠加偏低的出生率，使得年轻人口的占比下降，房地产市场价格弹性面临持续的压力。

其中部分城市已经关注到了自身人口结构的问题，包括像吉林、宜昌都针对自身人口出台了新政，未来需要关注进一步的产业以及人口结构政策的优化进展。

报告还对128个城市的年龄结构进行整理后发现，一线城市25-44岁人口占比中值为44%，二线城市为37%，而三四线城市只有32%。

而且我们统计的占比最低的40个城市中，38个为三四线城市，城市之间的差异在人口质量方面已经拉开距离。

报告认为，年轻人具有更强的购房意愿、更长的收入增长期，因此其债务负担能力较老年人强，换言之，一个国家越“年轻”，加杠杆的边际空间就越大。

据联合国数据，中国25-44岁人口的规模在2013年左右已经见顶，占全国人口比重33%左右，未来预计持续向下。报告称，出生率的下移和人均寿命的增加，带来老龄人口的攀升，必须面对的是，人口红利的拐点正在出现。

中国总量上的人口红利正在趋弱，未来结构上的变化将更为突出，哪个省份和城市能拥有更好的年龄结构和人口质量，将在未来发展过程中抢得领先的资本，也将带来房地产投资的分化机遇。

在未来人口博弈的背景下，报告称，更多三四线城市的人口流出仍将持续，尤其是安徽、贵州等人口净流出省份中的非核心城市，将面临更严峻的年轻人口结构恶化的挑战。报告称：

这对当地的房地产市场需求以及杠杆都将是一个长期的压制，我们并不认为这些城市能够享受到一二线城市热度的传导，而且未来加杠杆的空间和速度都有限。