时隔20个月 二线城市或将重启限购

自2010年4月30日北京(楼盘)宣布限购后，限购令在国内逐渐蔓延开来，至2012年末达到最多，共有46市执行限购政策。而2013年出现的市场高点，也让限购令得以持续。但在2014年初之后，随着房地产销售转冷，开发投资一路走低，去库存开始成为了行业调控的首要任务。尤其是在2014年5月，房地产开发投资增速时隔5年首次跌破15%，重回2009年的低点，地方冲破“限购”冲动更加强烈。自2014年6月20日呼和浩特(楼盘)打响解绑限购第一枪开始，至9月27日珠海(楼盘)松绑限购(后于今年4月全面取消)，短短三个月的时间内，未曾松绑限购的城市只剩下北上广深以及三亚(楼盘)，但考虑到三亚限购令仅是对于主城有效，其实也是形同虚设。至此，限购也就成为了一线城市房地产专有名词。

一线城市持续限购是为了严防市场过热，但从去年四季度以来，不仅是一线城市量价齐升，热点二线城市也持续高热，特别是南京(楼盘)、苏州(楼盘)、合肥(楼盘)，火爆程度甚至不亚于一线热点城市，与北京、上海(楼盘)、深圳(楼盘)相比也有过之而无不及：

1、房价快速上升。

根据国家统计局最新发布的4月房价指数，目前南京、厦门(楼盘)的房价同比增速已经超过了北京，合肥增速也已经超过了广州(楼盘)。其中南京房价同比涨幅更是达到了22.6%，高居全国第三，如果不是因为70大中城市房价未统计苏州，北京房价增速或许难以排入前五。之前库存压力相对较大、上周大放异彩的杭州(楼盘)，房价同比涨幅也达到了15%，紧跟在广州之后。

2016年4月70大中城市商品住宅房价同比指数TOP20

数据来源:国家统计局

具体到项目视角，房价涨幅更是惊人，以当下最热的南京、苏州、合肥三座城市5月成交数据为样本，据CRIC数据统计，价格同比涨幅超过五成的项目数量占比达到23%，价格同比涨幅超过九成的项目也有10%。并且在毗邻上海的苏州，更是出现了大量房价同比翻番的项目，从区域上来看，这些项目多处于去年房价基数相对较低的园区、新区、吴中区等地。

2016年5月苏州部分房价涨幅较高住宅项目

数据来源：CRIC

2、消化周期下滑至历史最低水平。

5月份，一二线重点城市消化周期持续回落，至月末共有6个城市消化周期低于4个月。一线城市中仅上海入围，消化周期为3.1个月，二线城市方面，则有南京、合肥、武汉(楼盘)、苏州、郑州(楼盘)等五个城市满足标准，这些城市基本都达到了无房可卖的程度。其中南京消化周期更是只有1.5个月，“一房难求”已经成为不少购房者必须面对的难题。并且需要指出的是，南京、苏州、武汉等市的供应规模都在2013年前后上了一个台阶，但消化周期仍在一再走低，说明给力的需求端已经成为了常态，并推动这些城市房地产热度一再攀升。

2016年5月重点城市消化周期

注：为预估快报数据

数据来源：CRIC

热点城市2007年以来商品住宅市场供应规模变化

数据来源：CRIC

3、纷纷出现，面粉贵过面包。

据CRIC监测，2016年1月至今全国一共诞生了80个总价、单价，共分布在22座城市，其中仅南京、上海、杭州、佛山(楼盘)四座城市，数量已经达到39个，接近全国一半;范围放宽一些，再加上北京、合肥、苏州、武汉，数量将达到全国七成。并且除了一线城市和“广佛同城”的佛山之外，其余的“之城”都是上文提到的热点二线城市。 在这些热点二线城市的带动下，2016年土地市场价格一再攀高。在5月份成交的经营性土地中，一线城市成交金额占比仅为25%，较过去三年均值低了10个百分点，但土地市场平均溢价率依然高达73%，成交楼板价高达6000元/平方米，同比大涨155%，创下历史新高。

2016年以来全国单价、总价分布

数据来源：CRIC

对于地价房价的疯涨，热点城市也出台了一些限制性政策，但大多没有得到理想的成效，以至于近期“限购复辟”的谣言也愈演愈烈。3月底以来，苏州、南京相继出台了预售证“限涨令”，合肥则是禁止捆绑车位变相涨价。但从实际效果来看大多不痛不痒，限价不仅没有对房价产生实质性影响，反而打开了房价上涨的心理预期。而5月份苏州、南京相继出台的土地“限价熔断令”，其实也只是“掩耳盗铃”，从最近的苏州土拍来看，最终成交土地的溢价率、楼板价还是高居不下。

客观的说，如果这些热点城市重启限购令，确实能够在短期内为楼市降温，起到维稳地价和房价的效果。但这只能是政府迫不得已的一张牌，毕竟对这些二线城市来讲，房地产还是对经济发展起到了至关重要的作用，如南京近年如火如荼的城市建设和地铁敷设，也离不开这些的贡献。

但时至今日，眼看频频出现，房价越来越离谱，老百姓(603883,股吧)对于房价的诟病越来越多，中央要求调房价的行政压力也越来越大。在社会舆论和中央政令的双重压力下面，地方政府不得不考虑出此重拳了。但这张牌一旦打出，对市场的影响也是巨大的，过往市场变化已经让我们对此有了经验。以热点城市为例，2011年南京、苏州、合肥都在限购出台后遭遇了严冬，而2014年9月前后的限购解绑，也让这些城市提前迎来了楼市的春天。

2010年6月以来南京、苏州、合肥消化周期变化

注：“最严限购”即2011年初最后一次全面升级的限购令，如苏州户籍家庭从限定新购1套升级为只能购买两套。

数据来源：CRIC