降杠杆 首付涨 “首副”楼市进入观望期

在“认房又认贷”的“京八条”调控措施以及市住建委会同发改、工商等部门展开的房地产市场专项检查的共同作用下，新政取得了立竿见影的效果，北京楼市顿时安静了下来，新盘蓄客量较过去两个月同比有较大幅度的下滑，房地产成交量也在回落，新政有效抑制了投资客的炒房行为，尤其是以投资置业为主的通州楼市已经回归理性。

降杠杆 楼市成交量回归理性

“京八条”指出，如果购房人身上有贷款记录，即使还清贷款，再购买住宅时也将被认作是二套房。这直接带来首付比的大幅提高，如果是普宅，首付比从以前的30%抬升到50%;如果是非普宅，则从以前的30%飙升到了70%，即“认房又认贷”，提高最低首付款比例，有效的避免了过度使用杠杆炒房和过度购房。

在交易热度冷却之后，房价却依然挺拔，观望情绪也正从甲方蔓延至业主一方。而对政策最为敏感的二手房市场，买卖双方心理已经开始发生变化。相较于此前火爆的二手房市场，目前涨价冲动也得到平息，已经呈现“卖的多买的少”的局面。在新房市场，成交量与市场供应量同时下滑，入市项目减少，一些原本计划开盘的项目推迟了开盘计划。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，由于受到新政影响，预计这一成交低迷的状况也将延续至10月全月直至整个四季度。市场预期改变，转签周期增长，成交量将持续下滑。但新政对于纯商品住宅市场，尤其是改善型市场来说受到的冲击相对较小。对于改善型客群来说，二手房不能满足其对居住品质的要求，而未来新增住宅用地外延倾向明显，因此目前在售的中端改善型楼盘仍是其为数不多的选择。

恐慌性购房氛围消散 但短期内房价不会回落

尤其是土地市场当中增加自住房供应，以及“限地价、竞房价”规则的重提，使得未来市场当中低价位楼市占比增多，未来将会对整体房价水平将起到稀释作用。而由于网签数据的滞后性和买卖双方在政策出台后的博弈，新政对于房价的影响暂时还未从数据上显现。在亚豪机构市场总监郭毅看来短期内房价不会回落。

很多前期表现过热的区域，如北京城市副中心——通州，恐慌性购房的氛围已经逐渐消散，已经开始回归理性。然而通州的房价和国庆前几乎相差无几，虽没有再出现环比大幅增长的趋势，但短期内回落的可能性很小。

一些老项目如华业东方玫瑰、首开·香溪郡，虽然在调控不到一个月内房价没有显著降低，但每月环比仍有上涨的趋势。其中华业东方玫瑰9月开盘均价为50000元/㎡，10月开盘均价为66000元/㎡，环比上涨了32%。

而首开香溪郡8月开盘均价为35000元/㎡，9月开盘均价为38000元/㎡，环比上涨了8.5%，10月暂未开盘，价格待定。

一些新项目如城市之光、新地国际家园等虽未公开价格，但也在观察行情，等待入市时机。其中城市之光·翡翠四季8#、10#、13#待售，户型为128平米2-4居平层，价格待定，开盘时间待定，目前样板间已开放。

新地国际家园项目2#、4#楼待售，户型面积为99平二居和139平三居。3号楼共16层，2个单元，1梯1户，户型面积为167平四居，南北通透。目前楼栋价格待定，推出时间待定。

据业内人士介绍，通州的住宅更适合在理性眼光下看待，在价格逐步趋于稳定之后，可以根据自己的需要选择合适的房子。