“连环单”换房客忙碌的周末：赶网签、筹钱、改商贷

9月13日，北京住房公积金管理中心发布重磅政策，从9月17日正式施行。具体看，包括“认房又认贷”、贷款额度与缴存年限挂钩、提高首付比例、下调贷款额。

业内人士表示此次出台的新政，目的是坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实北京城市总体规划有关要求，积极引导市民合理住房消费，支持市民的基本住房需求，抑制投资投机性购房行为。不过，小v在周末走访市场发现北京二手房市场常见的“连环单”受影响较大。

赶网签、筹钱补缺口、改商贷

今年以来，在房地产政策不变的环境下，市场整体处于理性平稳发展周期。近三个月，价格持续小幅下调。

李明(化名)就是这时候卷入换房潮的。他卖掉了自己的一处一套房源，转身投入新战场，换取今日家园一套720万两居室。

目前，李明出售的房子正办理过户手续，但钱还没到位。与此同时，由于是连环单，周期较长，李明已与今日家园的业主沟通好，首付600万，用公积金贷款120万，合同约定至今年年底，届时再办理网签手续。

然而，公积金新政一出，李明不得不提前网签，将今日家园的房子买入手。原因在于，公积金新政一出，由于新政“认房又认贷”，而且贷款额度与缴存年限挂钩，李明的公积金贷款额度，只能由原来的120万将至60万，因此，他不得不赶在17号新政执行前，将网签前置。等手头资金到位后，再跟原业主方办理其他手续。

无独有偶，荣丰2008附近一中介门店经理表示，“一个客户，原本准备贷款80万，现在按缴存年限算，只能贷50万了。原本首付都是借的，公积金新政一出，不可能再向亲戚借了，只能改为商业贷款。”

上述门店经理表示，由于贷款额度与缴存年限挂钩，缴存一年只能贷款10万，最多可贷120万，不过部分购房者缴费年限不长，而且二套房只能贷60万，导致不少购房者因资金缺口，而暂停购房计划;有一些已签订合约的，要么临时换成商业贷款，要么只能多凑首付。

家住朝阳区东四环的张华(化名)这两天有点郁闷，为方便照顾父母，他计划在同一小区再买套房，没想到的是，房子刚刚签约，还没办网签，就出了公积金新政。

对李华而言，按原公积金二套房政策，他可以贷80万，公积金新政后，他现在只能贷60万了。最另李华担心的是，公积金贷款的放款速度，是否也会随之变慢?一旦放缓，他可能会出现违约，所以目前他还在纠结，是按新政策继续走公积金贷款，还是干脆找亲戚朋友借款，干脆全款购房。

连环单影响更大 “实在不行只能违约”

在采访中，能“干脆全款购房”的公积金贷款购房者并不多，实际上，使用公积金贷款的人群，基本上都是刚需或因二胎、小孩入学、换工作等原因导致的首改购房者。

合硕机构首席分析师郭毅表示，随着北京房价走高，很难通过自有资金撬动一套房产，大部分购房者需要通过卖旧买新，实现置业升级。公积金政策认房又认贷的补充执行，补上了调控漏洞，但从实际执行上来，由于出台时间距离执行时间只有3天，对一些需要通过公积金贷款的连环单购房者，影响较大。

实际上，不论是二手房还是新房交易，连环单都是普遍现象。所谓“连环单”，就是指为了换新房，卖掉老房子，一边买一边卖。由于北京二手房市场常常“三四套连环”，有时更是“七八套连环”，因此一环掉链子，后面几套都跟着受影响。

采访中，北京中原五棵松片区区域经理陈贵勋指出，这两天成交量方面没什么影响，公积金新政，调整为认房又认贷，对之前已成交的“连环单”影响会更大些。“一些客户，能尽量在政策落地前网签的，都在赶网签，有些客户赶不上了，因为卖的房子还没网签，只能自己再筹集资金。”

“一些购房者正在赶网签，赶在周一前办完就没事。赶不上的正想着各种办法筹钱，实在筹不到钱，最坏的结果只能是解约了。”海淀玉泉园一经纪人表示。

北苑一门店经纪人亦表示，买方达不到条件的，要么解约或采用其他方式补足资金，所以现在很多单子有一定的风险性。

“现在能赶上网签的问题不大，赶不上网签的，连环单客户比较尴尬，只能自己想办法。"上述北苑门店经纪人指出，目前存在一些违约情况，但不算大面积违约，因为公积金贷款，以前最多也只能贷120万，“需要额外付出一些成本，并非完全解决不了。”

郭毅也表示，可能会因连环单的交易，导致上下游购房行为出现难以完成，导致连环交易出现失败的现象。

小V了解到，这是北京市管公积金的调整，目前国管公积金，符合要求的话，还可以按原来的贷款额度走。不过，不少购房者仍担心，国管公积金政策接下来也会有所调整。

而北京市公积金新政对接下来的市场会产生什么影响?对比，陈贵勋指出，预计今年下半年市场会更淡一些，除公积金新政外，商业银行利率也有所上浮，会进一步影响购房者的购买力。郭毅也表示，这一政策也可能会导致9月份二手房市场出现一轮小幅度调整。