西安一开发商起诉购房人 要求确认内部认购合同无效

据中国之声《新闻纵横》报道，近日有媒体报道，陕西西安部分消费者2016年通过签订内部认购合同的方式购买了一楼盘所售房屋，并支付全款。两年过去了，开发商却以当时该项目没有预售许可证为由，将12名消费者起诉至法院，要求确认内部认购合同无效。对此，消费者无法接受，认为开发商此举完全是由于近两年房价水涨船高，试图废止此前合同，以如今的高价重新销售。目前，当地法院已经受理涉及12套房屋的系列案件并相继开庭审理。

西安的王女士告诉记者，2016年5月，通过朋友介绍，与西安闻天科技实业集团有限公司签订了内部认购合同，购买了紫杉庄园的一套房屋，并支付了140多万元的全款，“当时它有一个政策是一次性付款打七折，所以那房子买下来是7070元一平方米，总价款为145万左右。当时是朋友介绍的，那个房子还没有盖好，相当于给内部员工以及亲属有这样一个内部优惠价。其实当时应该是开发商缺钱，所以通过这种方式让我们必须全款付。”

王女士表示，虽然当时知道该项目尚未取得预售证，但开发商多次承诺正在办理当中。直到今年年初，开发商发来通知，要求清退此前所售房屋，这让王女士无法接受。

今年2月开发商闻天公司将王女士等12名买受人起诉至法院，请求确认双方签订的内部认购合同无效，理由是在签订合同时，原被告双方均明知闻天公司开发建设的紫杉庄园项目没有预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，双方签订的合同为无效合同。

王女士代理律师羿克表示，开发商以这样的理由起诉消费者要求终止合同十分鲜见，“从过往我们代理的很多案子以及房地产市场的状态看，很少或者没有房地产开发商说因为自己欠缺法定条件，或者不具备什么样的资质条件而主动起诉购房人，说我们俩这合同无效。从正常的契约精神，或者从正常的法律、房地产市场秩序来讲，几乎没有。”

羿克认为，认购合同具备商品房买卖合同的实质要件，且已实际履行，应为商品房买卖合同。合同已成立，应受法律保护。而根据相关司法解释和此前的判例，对开发商主张的无效合同的说法不能成立。“这个解释是2003年的，在六年后的2009年，最高人民法院关于合同法解释二第14条明确规定，对援引合同法52条要确认违法无效的必须是效力性规范，管理性规范不能适用，没有办预售证销售房屋显然违反了政府管理上的规定，不是说我们俩这个交易就不能做了，因为这个交易没有损害社会公共利益。在2015年最高人民法院第八次民事审判工作会议上非常明确，类似于房地产开发，像这样一些情况，开发商以自己的过错主张无效，并由此获取非法利益是不能够得到支持的。另外有个最高法院的案例，这个案例里就明确了一点，如果在诉讼中取得了预售证，这个合同有效。”

据了解，此前开发商闻天公司起诉另外两名认购人的案件相关法院已经审理并宣判，认定合同无效，其中一名认购人已提起上诉。王女士一案则尚未确定开庭时间。而涉案房屋已于今年6月8日，获得《商品房预售许可证》。

3日下午，记者多次拨打开发商一负责人电话，但其并未接听。随后记者又拨打了闻天科技实业集团有限公司电话希望了解相关情况，但截至发稿并未收到回复。

最高人民法院2003年公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。而涉案房屋直至2018年6月才取得《商品房预售许可证》，这也成为开发商诉称双方签订的内部认购合同无效的理由。值得注意的是，在此前已经开庭审理的案件中，原告开发商闻天公司曾提到，2016年8月，西安市长安区房管局曾对闻天公司下达行政处罚书，因为没有取得预售证，要求开发商停止销售，并对无证销售的房屋进行清退。那么如果当时开发商及时对无证销售房屋进行清退，是否就可以避免如今的纠纷?

王女士认为，当初签订合同时的售价是每平方米7000多元，现在该楼盘均价已近25000元，这是开发商不愿履行合同的原因。

羿克认为，开发商所依据的司法解释，初衷也是为了保护购房人权益，“从2003年最高法院的司法解释第二条看，当时的立法目的是为了保护购房的业主，如果说我买了这个房以后，开发商长期拿不到预售证，那我办不了房产证，这个时候如果我起诉要求开发商给我退款退不了，在这种情况下，考虑要解决这个问题才有这个司法解释。”

西安市长安区房管局市场科负责人3日在接受中国之声采访时证实，2016年的确曾就紫杉庄园项目存在的违规销售问题进行过处罚，而事后开发商曾回复称已经进行了整改清退。

这位负责人表示，今年年初再次接到群众举报该项目违规销售问题，又对其进行了立案调查，并作出行政处罚。该项目虽然目前已正式取得预售许可证，但对于涉案的12套房屋，房管部门已要求暂不得销售。