土地供应大幅向保障房租赁房倾斜

一个愈发明显的现象是，随着租售并举大策略的落地，各大城市在土地供应上对于租赁性住房用地的供应规模在加大，这势必对纯商品住宅土地供应形成了挤压效应。

土地供应量是判断一个城市房地产市场未来供应量的重要指标。2017年初，住建部、国土资源部明确要求楼市过热城市加大住房用地供应量，以期缓解热点城市房地产市场供需紧张的局面，并逐步扭转房价持续看涨的市场预期，助力楼市降温。

随后，各大城市纷纷立下军令状。在2017年度住宅用地供应计划及中期(五年)和近三年的住房建设所需用地中，均调高住宅供地量。

2017年已经收尾，这些热点城市究竟有没有完成其定下的商品住宅供应目标呢?

从中房智库研究员独家统计的24个重点城市2017年商品住宅推地目标完成率来看，仅有8个城市(占比约三分之一)完成了商品住宅供地任务，这些城市分别是上海(楼盘)(完成率161.3%)、天津(楼盘)(完成率139.1%)、苏州(楼盘)(完成率120.5%)、杭州(楼盘)(完成率116.2%)、郑州(楼盘)(完成率115.6%)、北京(楼盘)(完成率110.9%)、南京(楼盘)(完成率110.8%)、济南(楼盘)(完成率105.2%)。

另外16个城市则均未完成住宅用地供地目标。而情况最差的城市是深圳(楼盘)，2017年实际推出商品住宅用地面积仅达其供地目标的3.6%。

中房智库研究员研究发现，在热点城市公布的未来5年住宅用地供应结构中，增加租赁性等保障性住房用地被提到一个更为重要的位置。尤其是一线城市土地供应中，保障房土地供给大幅挤占了用于出售的商品住宅土地供应。

以深圳为例。2017年，保障性住房和人才住房的总规模超过了商品房，这在深圳历史上还是第一次。

根据《深圳市住房建设规划(2016-2020)》，“十三五”期间，深圳全市住房总需求约180万套，其中，购房需求约70.8万套，租赁住房需求约109.2万套。租赁住房需求大幅超过购房需求。未来深圳住房供应的主体将是人才住房和保障性住房，商品房将不再是住房供应的主体。

北京、上海、天津、苏州等8城超额完成商品房供地

北京的商品住宅供地节奏之慢之谨慎，多年来已成常态。而2017年，这一常态被打破，北京首次超额完成了供地目标。

据北京市规划和国土资源管理委员会最新公布的消息，2017年北京市商品住宅用地供应量达到721万平方米，供应计划完成率达到111%，其中共有产权住房用地供应量达到207万平方米，完成率104%，顺利实现住宅用地供应总量及结构的“双完成”，这是北京首次将共有产权住房用地列入年度计划并超额完成。

值得注意的是，2017年度北京市供应的商品住宅用地(除共有产权住房用地外)全部采取“限房价、竞地价”方式确定竞得人，当达到预设的地价上限时，改为竞报企业自持商品住房面积比例，全年共竞出自持住宅规模约87万平方米，为未来住宅用地租赁市场提供有效供给。

这意味着，2017年度北京市供应的商品住宅用地，将来提供的部分住房已经不再是真正意义上的以出售为目的的商品住宅了，而变成了开发商为房东的租赁型住房。

上海未明确公布2017年商品住宅供应计划，但根据《上海市住房发展“十三五”规划》，住房用地预计供应5500万平方米，比“十二五”期间增加近20%。其中，商品住房用地2000万平方米，租赁住房用地1700万平方米，保障性住房用地1800万平方米。

平均下来，“十三五”期间上海每年将供应商品住房用地400万平方米，2017年上海实际推出商品住房用地645万平方米，完成全年推地目标的161.3%。上海成为中房智库研究员统计的24个热点城市供地目标完成率最高的城市。

2017年商品住宅供地超额完成任务的还有天津、苏州、杭州、郑州、南京、济南等城市。

根据天津市2017～2019年三年商品住宅用地供应计划，2017年提供商品住宅用地560万平方米，2018年550万平方米，2019年540万平方米，三年合计1650万平方米，为今后三年住宅用地市场供应提供较为充足的土地。2017年，天津市实际推出商品住宅用地779万平方米，完成全年推地目标的139%。

深圳、广州(楼盘)、三亚(楼盘)等16城商品住宅供地未达标

对于大部分热点城市而言，2017年商品住宅地块的实际推出规模并未达标。

尤其是深圳。深圳市2017年度计划供应居住用地218公顷，其中新供应32公顷，通过城市更新供应100公顷，通过返还用地供应86公顷。其中，保障性安居工程用地计划供应50公顷。商品住房用地2017年度计划供应168公顷，其中新供应7公顷。

如果以“建成后房屋可供出售”的商品住宅来严格界定商品住宅土地供应的话，整个2017年，深圳其实未供应这样的普通住宅用地。深圳2017年仅出让2宗住宅用地：

一宗是2017年10月出让的大鹏新区地块，用地面积37237.87平方米，但为仅含50年使用年限的三类居住用地，居住部分并不可售，出让条件规定“交通设施、宿舍以及配套服务设施的产权均归政府，竞得人建成后无偿移交政府”;另一宗是2017年11月位于龙华民治街道住宅用地，亦属于“只租不售”性质，由深圳市人才安居集团拍得，土地面积为20041.92平方米，需70年自持，未来将用于发展租赁市场。

这种情况还在延续。在深圳即将于2018年2月1日出让的四宗住宅用地中，有3宗用地用于建设全年期自持租赁住房，而第4宗土地虽然项目建成之后可以销售，但附加了限售5年的条款。

深圳中原地产研究院指出，随着深圳陆续推出只租不售的住宅用地，2018年几乎无可售住宅用地供应。

广州亦未完成2017年的住宅用地供地计划。根据《广州市2017年建设用地供应计划》，广州当年拟供应住宅用地65宗，面积约为574万平方米。而实际推出的商品住宅土地面积为270万平方米。未完成供地计划的一半。

而三亚2017年计划供应普通商品房项目用地35.12万平方米，实际推出20万平方米，仅完成供地目标的57%。

厦门(楼盘)2017年供地计划中，住宅用地186万平方米，住宅用地中包括商品住房用地约99万平方米、保障性安居工程用地约88万平方米。而2017年厦门实际推出商品住宅用地66万平方米，仅完成全年供地计划的66.7%。

此外，福州(楼盘)、石家庄(楼盘)2017年实际推出的商品住宅供地面积亦不足全年供地计划的70%。2017年商品住宅供地目标完成率在80%以下的城市还有无锡(楼盘)、宁波(楼盘)、合肥(楼盘)、南昌(楼盘)、南宁、重庆(楼盘)、长沙(楼盘)等地。

2018年供地更倾向租赁性土地

一个愈发明显的现象是，随着租售并举大策略的落地，各大城市在土地供应上对于租赁性住房用地的供应规模在加大，这势必对纯商品住宅土地供应形成了挤压效应。

这种情况在一线城市及二线人口流入型城市尤为突出。

有分析师指出，一线城市主要着力通过增加土地供应平衡市场供需结构，从土地供应角度看，各地增加租赁住房土地有效供应，同时鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，这些政策有利于加大租赁性土地供应，推动租赁市场发展。

2017年深圳市保障性住房和人才住房的总规模已经超过了商品房，而在“十三五”期间，深圳市还有109.2万套的租赁住房需求，远远超过约70.8万套的购房需求。这意味着，在深圳本就的土地资源将优先供应给需求更为旺盛的租赁住房需求。

如2017年深圳仅推出两宗居住用地，且均不可售。住宅用地供应的减少导致住宅成交量同样缩减。从成交看，深圳自2010年以来的新房成交量都在3万套以上，成交高峰年份2015年更是达到66450套，而2017年全市仅成交25820套。住宅成交在2017年深圳新房成交中仅占56%，这一比例创下近7年最低：在此前最高的2011年，住宅占新房成交的比例曾达91%。

而且，商品房供地的大幅减少必然加强市场对商品房上涨的预期，加大未来调控政策的退出难度。

而在《上海市住房发展“十三五”规划》中，“十三五”期间上海市“租赁住房用地1700万平方米”的目标，仅比商品住房用地目标少300万平方米，租售并举的思路得以体现。

“十三五”期间，上海市将提供商品住房约45万套，以中小套型普通商品住房为主;租赁住房约70万套;各类保障性住房约55万套。此外，以市场为主，新增代理经租房源30万套(间)左右。商品住房市场明显让位于租赁市场。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，上海未来土地供应会因房地产市场租售结合的方式而发生改变。租赁市场的培育主要满足低收入家庭居住问题，其次是通过租赁市场满足人才导入的需求。租赁市场与原有销售市场将形成未来上海住房供应的新体系。

未来开发商拿地不仅需要有“造房子”的能力，同时也要兼具资金运作的投融资能力以及项目长期运营能力。