兴义

北京商办房卖不出去 成中介代理行“鸡肋”

2017年09月21日来源:北京商报行业动态责任编辑:zy

在“3·17”新政后,链家、我爱我家等中介机构和58同城、安居客等交易平台已经将商办类房源全部下架,连商办房的出租都没放过,但是过渡期后,8月初以来商办项目又悄然出现在这些代理平台。不过,这些商办项目的成交量则依然为零。在严格的限购政策下,商办项目的销售难度大增,调控后的半年,还未出现回调的趋势。

业主:以租养房

9月6日,李红(化名)刚刚将位于房山首开熙悦汇(资料、团购、论坛)的房子以每月3000元的价格租出去,这是她在2005年底买的一个商办项目,层高4.2米,买的时候单价1.65万元左右,总价在92万元左右。她首付了48万元,贷了44万元,贷款是基准利率上浮1.1倍,等额本金贷款十年,每月还款5386元。“2017年初单价快涨到每平方米4万元了,可是3月一出调控政策后,一下价格就下来了。目前安居客上挂的卖价每平方米也就在3万元左右。8月初,链家和安居客能挂卖商办房以后,我第一时间就挂上去了,可是没有接到几个买房人的电话。”李红对北京(楼盘)商报记者如是说。

今年3月26日,北京市针对商业办公项目进行限购。各大中介在重压执法下纷纷下架商办房源,“商住房”一词甚至因违规宣传而被网站删除。8月初才开始有部分中介代理行将商办项目上架。

在得知商办房终于可以上线交易时,李红松了一口气,李红表示:“以前我卖三环内一房子时,一挂到网上,一天能接到几十个中介公司要求代理、带看的电话,目前首开熙悦汇挂上去以后,也没有接到几个中介经纪人的电话。我主动打电话给附近链家中介门店的工作人员,对方说目前商办房不好卖,因为资格和不能贷款的原因,所以几乎没有人看房,所以公司不主动接这些业务了。”根据北京“3·26”商办项目调控政策要求,已出售的二手商办项目出售给个人时,买家资格除了满足住宅限购要求,还需要全额付款。

北京商报记者在安居客平台上对在售商办项目进行了搜索,以中弘北京像素项目为例,目前能查到近30套房源。其中一套55平方米的房子,发布20天,有12次带看,为带看次数较多的房源。因为不好出手,李红只好花了5万元先将房子装修了一下出租出去,以租养贷。

中介:降价几十万都难成交

房山长阳双子座我爱我家门店的经纪人小赵证实了李红的话,小赵对北京商报记者说:“有一段时间‘商住房’房源都从网上撤下来了,8月初弱化‘住’的属性,现在都称商办房后,我们门店开始接一些商办房的业务,但商办房确实不好卖,即便挂上去,也少有买家咨询,目前普通住房还有人看房,商办房基本没有卖,也没有人看房。不过商办房租赁业务还行,首开熙悦汇近期有大量房源上来,都是新房,挨着长阳地铁站,还是相对好租一些。”李红的房子就是小赵带客看了后,很快就租出去了,租客交了3000元中介费,小赵有几个点的提成费。

小赵表示:“二手住宅都卖不动,别说商办房了。”因政策原因,目前去年热销的商办项目成了大家眼里的“鸡肋”。小赵举例说,“附近商办项目首开双子座57平方米的房子,此前同户型最高卖到240万元,但目前挂180万元都没有成交,没有人买”。

同样的情况也发生在着名的商办项目立水桥附近的明天第一城(资料、团购、论坛)。北京商报记者了解到,今年以来明天第一城的商办房源成交价大多在4万-4.8万元/平方米,由于靠近地铁且周边配套成熟,很难有降价的空间,但最近新挂的房源中,有房源报价在3.4万元/平方米左右。

“业主当初买这套房子是为了自住,买了也有小十年了,现在要换房需要资金周转。”中介经纪人介绍。更有经纪人对北京商报记者坦言,眼下商办房源想要尽快出售,降价几十万元、甚至百万元才能成交。

开发商:加大“商”或“办”属性

商办房由商住两用房脱胎而来,这类房产从规划上本是商业、办公项目,经开发商擅自更改规划、加装部分住宅设施,摇身一变成为所谓的商住两用房。3月17日调控政策出台以后,目前北京市场上还有大量拿证未销售的商办项目,还有一些是没有拿到预售证的项目。

方辉(化名)所在的房产公司,目前在北京拥有三个商办项目,但都处在停滞期,北京住建委的网站信息显示,项目近半年处于零成交状态。方辉对北京商报记者说:“政策出台伊始我们是有思想准备的,毕竟2016年商办项目销售太火爆了,占据了北京楼市的半壁江山。只是没有想到政策出台这么严厉,一刀切。政策出台后我们也相应调整每个项目的策划和客群定位。我们拿到销售证的项目,在积极和一些大企业卖家沟通,或者建议购房者注册公司以企业名义购买,其实个人注册公司手续不是很麻烦,我们项目也对销售人员这方面做了一些讲座和辅导,方便销售员对客户有正确的指导和帮助。”

方辉表示,针对没有拿到销售许可证的项目,该公司在和区域所在有关政府部门沟通,看有什么产业可以引进和落地,有什么相关辅助政策,这些产业引进来后,既能消化项目办公提量,也能活跃区域经济。“因为项目都处在蓄客期和洽谈期,所以目前项目是零成交状态。”方辉如是说。

过去几个月,商办项目的成交量陷入“冰封”状态。中原地产统计数据显示,限购3个月来,整体市场成交全面降温,所有商业类项目的签约数据合计仅2902套,环比调控前3个月的14406套跌幅达80%;剔除其中的写字楼、商业项目,实际商办类签约接近于零。

和方辉一样,王嘉(化名)也是一个商办项目的负责人,她的项目在门头沟区域,调控政策出台之时还没有拿到预售证,因此王佳所在的项目调整了项目推盘节奏,原有2017年打算推出的商办公寓产品向后延期了。王嘉表示:“具体延期到2018年还是2019年都不好说,看市场情况吧。”

目前王嘉所在的项目向市场推出的是小面积商铺,总价200万元起,40-300平方米多种面积选择。“因为商铺投资都是一些有资金实力的买家,公司买也不是很复杂,只要是一个好的产品,更何况是政策后最后一批小户型的商铺,所以销售还算不错。”王嘉认为,在调控政策之前未获取规划许可证的项目,500平方米以上的产品规划,寻求大企业客户整售,将成为大面积办公产品的第一拓展方向。此外,企业开始提供各种服务将成为商办市场突围的重要途径。

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