记者暗访环京楼市 揭示购房中的“潜规则”

“930新政”出台已过两月，原被热炒的环京楼市房价似乎有所松动，而往日热闹的楼市变得冷清不少。原本调控下的楼市降温、价格收紧是大势，但近期有开发商加价、议价甚至捆绑车位销售以变相提高房价的现象时有发生，对此，记者走访燕郊、大厂等环京代表楼市，以给读者还原一个较为真实的环京市场现状。

售楼处“挂羊头卖狗肉”

11月29日下午2点，记者来到毗邻北京的河北省三河市燕郊镇。下了102国道，与两三个月前楼市热闹喧嚣的气氛相比，向来热情的发单人员正在街边抽烟，对于路过的京牌车辆也没有了往日一拥而上的场景，而著名的“燕郊售楼一条街”，此时也冷清了不少。

记者来到了御东郡、中兴和园、理想新城等多个售楼处看到，除了几名售楼人员之外，很少有前来咨询的购房者。

“您是看燕郊的房吗?但是现在燕郊已经没新房了，您要不看看早安北京的房子?或者潮白河孔雀城的房子?大概20000元/平方米左右就能拿下，比这儿的便宜，现在燕郊二手房均价都得27000元/平方米了。”御东郡某代理机构工作人员告诉记者。

随后，记者又来到门牌上写有燕郊某项目营销中心的售楼处，虽然记者一直在询问燕郊的房源，但销售人员的回复依然是“燕郊目前没有新房在售，想买得等明年了，估计明年有些项目会推出新房源，但是具体日期不知道。可以给您推荐香河、大厂等地的房源，目前价格在21000元/平方米左右。”

记者在走访中发现，整条街的售楼处内前来咨询购房的客户较少，一些标有“燕郊某某销售中心”的代理公司也已经关门歇业。“现在很多倒闭的房产代销公司都是承接燕郊新房业务的，目前燕郊在售新房比较少，管控也比较严，五证不全的不让卖，能卖的卖完了就没了，所以小一点的公司分不到羹只能死掉。其他公司只能承接一些周边区域的房源，比如大厂、香河的盘。这些中介公司是打着燕郊新房的旗号来吸引购房者，实际上销售的却是其他区域的项目。”一位销售人员道出了实情。

调控收紧下的购房“潜规则”

当记者向销售人员表示自己只想买燕郊的新房时，得到的回应均为需要加价购买。

记者在中兴和园某代理机构售楼处被销售人员告知，项目还有部分房源可以购买，但需要每平方米加价5000元，即28000元/平方米的价格才可以购买。“现在燕郊能买到的新房都得加价, 合同上是按照房管局的备案价签的，备案价比较低，约23000元/平方米，而目前项目在28000元/平方米左右，购房者得把中间的差价补上，一套60平方米的房子大约要多交30万元，但是这30万元要跟首付一起交，并且不会写进合同里。”该销售人员说道。当记者询问交的30万元是否会有收据等收费凭证时，销售人员表示，没有任何相关凭证，并且这30万元也不能以贷款形式进行支付。

燕郊链家某门店经理小高告诉记者，现在燕郊卖的新盘都是加价盘，有的开发商压了些房子没卖，等开完盘后每套加一些钱再卖给购房者;有的销售人员自己在前期付了几十万元订金认购了几套，等市场价格涨起来的时候再加价卖出去，赚取差价。

值得注意的是，这并非个案。燕郊另一在售项目的销售人员透露：“除了加价，还有一种情况是，开发商不提高首付，但捆绑车位卖，一个车位几十万元。这无疑提高了首付。这就是燕郊的基本行情。”

“燕郊楼盘之前的大涨确有炒作的因素，并且部分楼盘存在捂盘惜售等情况。”北京市房地产协会秘书长陈志表示。

某房地产业内人士认为，由于受到政府限价的限制，开发商在销售方式上做了一些调整，例如“议价”费、绑定车位等手法，这也是广大购房者最熟悉的销售手法。这样一来，价格下降只是障眼法，并没有实质性的降价行情。

记者调查发现，目前燕郊新房整体均价保持在2.7万元/平方米左右，但之前开发商报备的价格较目前市场价而言偏低，因而多个项目都有加价行为。这就出现了虽然在过户和办理银行贷款时，价格还是按照报备价来执行，但开发商往往要求购房者支付动辄几十万元的“议价费”。

除了燕郊以外，记者在走访过程中发现同样与北京一河之隔的大厂也出现了加价的情况。

在位于大厂的早安北京项目，记者被该项目代理人员告知，现在的价格是21000元/平方米，而其房管局的备案价为18000元/平方米。“现在大厂均价都20000元/平方米左右了，开发商肯定不想做赔本的生意。但是您在过户和贷款时还是要按照备案价来办理，这每平方米多的3000元是需要您一次性付清的。”该代理人员表示。

事实上，三河市早在今年4月份便发文严查开发企业违规经营行为，要求检查商品房项目信息公开情况，依法严厉打击无证销售、违规销售、哄抬房价、囤积房源、捂盘惜售和投机炒房等违法违规经营行为。

而对于环京区域部分楼盘的加价行为，北京房地产学会执行会长陈贵也对媒体表示，加价的“潜规则”，说白了不多给钱就不卖给你，这种行为可能只有在供需失衡的地区才有。但这种“擦边球”的行为很难杜绝。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于此类变相收费的行为，购房者在没有收据或其他凭证的情况下，由于多交的部分资金流向较为不清晰，查证起来也比较困难。严跃进建议购房者，在实际购房过程中，倘若此类行为严重干扰了购房者的购房计划，建议保留一些证据类似录音、转账记录等，这样可以在后续查证起来有更多的证据支持。

买到真的能赚钱?

这厢新房市场加价购房，那厢二手房市场却是在降价出售。

数据显示，相比“930新政”出台前，燕郊二手房均价下降了不少。

燕郊链家某门店人员小彭介绍，成交均价最高点在9月份，基本上成交在27000元/平方米左右，有的盘甚至能卖到30000元/平方米，但现在均价有所下调。“之前27000元/平方米只能买到品质一般的新房或者老旧小区的项目，但现在这个价可以买到比较好的新项目或者位置较好的老旧小区了。”

“9月份燕郊二手房房价冲至3万元/平方米，而且还有很多客户买卖，现在二手房房价降至2.6万元/平方米，业主不想卖，买家也不想买，大家都在观望。”小彭说。

随后记者以购房者的身份走访了燕郊当地的一些二手房中介公司，发现除了大部分业主表示不愿降价外，个别急于套现的业主均表示愿意降价出售。某老旧小区业主在得知记者有意向购房时，甚至表示愿意每平方米让价2000元进行出售。

“卖方不想卖，买方不想买”，正是燕郊二手房市场目前较为尴尬的局面。

据某机构数据研究中心最新的统计,燕郊二手房报价整体超过了北京怀柔、密云、延庆这些远郊区县。最新的报价显示：燕郊超越了怀柔，挂牌均价达25684元/平方米,怀柔则为25162元/平方米。

但记者查阅相关数据发现，截至目前燕郊11月份二手房挂牌量只有2261套，而10月下旬时的房源近万套。

中国房地产业协会副会长胡志刚分析认为，从历史经验来看，环京楼市会先于北京市场做出反应，具体来说，二手房会首先降价，如果不能实现产业、交通、置业需求的本地化，环京楼市还会继续循环上蹿下跳的模式。“930新政”的出台在短期内对刚需和改善型需求起到了一定的抑制作用，2016年最后一个季度的房地产市场已经难逃回落的结局。此外，从土地供应情况来看，今年土地出让由于受到限制明显放缓，这也使得新盘供应量比往年有所下滑，众多因素导致房价上涨幅度趋缓。

亚豪机构副总经理任启鑫也表示，随着调控政策影响的进一步发酵，环京楼市可能会出现比较显著的下调，“从整个市场来看，环北京区域里还得需要一定幅度的降温，在相对合理的供需平衡的基础之上，可能会形成一个很好的价格平台。”